摘要：文章主要對投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)存在的差別進(jìn)行比較，說(shuō)明二者確有異同。相同之處有確認方式、初始計量、投資對象等方面；不同之處主要有定義及特點(diǎn)、持有目的、核算范圍等方面。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)；后續計量；實(shí)際成本

　　投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)均為企業(yè)的長(cháng)期資產(chǎn)。但在會(huì )計核算過(guò)程中，二者確有相同之處和一定差別。本文將投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行比較，以期對學(xué)習投資性房地產(chǎn)準則和無(wú)形資產(chǎn)準則的讀者有所幫助。

　　一、投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的不同之處

　�。ㄒ唬┒�義及特點(diǎn)

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　　根據投資性房地產(chǎn)定義，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)主要有以下特征：投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)有兩種后續計量模式。企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，只有在滿(mǎn)足特定條件的情況下，即有確鑿證據表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。

　　由于投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)內涵不同，內涵決定其特點(diǎn)，因而二者的特點(diǎn)也各不相同。

　　無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)。

　　無(wú)形資產(chǎn)具有無(wú)實(shí)物形態(tài)屬性，一般情況下，企業(yè)的資產(chǎn)都具有實(shí)物形態(tài)，而無(wú)形資產(chǎn)及各項債權資產(chǎn)則不具有實(shí)物形態(tài)。無(wú)形資產(chǎn)一般有企業(yè)專(zhuān)利權、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權等。同時(shí)，無(wú)形資產(chǎn)是可辨認的長(cháng)期資產(chǎn)。也就是說(shuō)，無(wú)形資產(chǎn)的使用年限超過(guò)1年。相對于商譽(yù)來(lái)說(shuō)，無(wú)形資產(chǎn)具有可辨認性。另外，無(wú)形資產(chǎn)的收益具有很大的不確定性。

　�。ǘ�）持有目的

　　通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)可以看出，企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)則是為了出租或者升值，所以一旦投資性房地產(chǎn)升值則可能被持有者轉讓?zhuān)�因而企業(yè)擁有投資性房地產(chǎn)具有投機性；而企業(yè)擁有無(wú)形資產(chǎn)與擁有投資性房地產(chǎn)的目的是不同的：企業(yè)取得無(wú)形資產(chǎn)，不是為了銷(xiāo)售，而是用來(lái)生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的。所以，企業(yè)擁有的無(wú)形資產(chǎn)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可或缺的部分。比如，企業(yè)擁有的商標權，就是為了企業(yè)生產(chǎn)、銷(xiāo)售商品。土地使用權則是為了企業(yè)必須存在的生產(chǎn)場(chǎng)所。

　�。ㄈ�）核算范圍

　　投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值的土地使用權和已出租的建筑物等3項內容。

　　無(wú)形資產(chǎn)有多種分類(lèi)方法，不論如何分類(lèi)，但其主要內容仍然包括專(zhuān)利權、非專(zhuān)利技術(shù)、商標權、著(zhù)作權、專(zhuān)營(yíng)權和土地使用權等6項內容。

　　可見(jiàn)，雖然投資對象相同，但無(wú)形資產(chǎn)包括范圍較投資性房地產(chǎn)范圍廣。無(wú)形資產(chǎn)中只有專(zhuān)門(mén)用作整體出租并準備增值的土地使用權才可能作為投資性房地產(chǎn)核算。

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　　投資性房地產(chǎn)核算采用成本模式計量情況下，除了一級賬戶(hù)設置“投資性房地產(chǎn)”賬戶(hù)外，還要設置“投資性房地產(chǎn)累計攤銷(xiāo)”等賬戶(hù)。當然，投資性房地產(chǎn)若為土地使用權則通過(guò)“投資性房地產(chǎn)累計攤銷(xiāo)”賬戶(hù)核算攤銷(xiāo)額。

　　需要說(shuō)明的是，投資性房地產(chǎn)核算采用公允價(jià)值模式計量的情況下，則要在一級賬戶(hù)“投資性房地產(chǎn)”賬戶(hù)下設置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細賬戶(hù)，用來(lái)核算投資性房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)情況，并計入當期損益。

　　無(wú)形資產(chǎn)核算設置的會(huì )計賬戶(hù)主要有“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶(hù)、“累計攤銷(xiāo)”賬戶(hù)、“無(wú)形資產(chǎn)減值準備”等賬戶(hù)，用來(lái)核算無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值的變動(dòng)情況。其中，“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶(hù)核算無(wú)形資產(chǎn)初始價(jià)值的增減變動(dòng)情況；“累計攤銷(xiāo)”賬戶(hù)和“無(wú)形資產(chǎn)減值準備”賬戶(hù)等反映無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值損耗情況。

　�。ㄎ澹┖罄m計量方法

　　投資性房地產(chǎn)后續計量模式則有兩種選擇：企業(yè)資產(chǎn)負債表日可以采用成本模式計量，也可以另選公允價(jià)值模式計量。其中，投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量的，建筑物的后續計量與無(wú)形資產(chǎn)后續計量相同；土地使用權的后續計量與無(wú)形資產(chǎn)后續計量相同。而采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計量，其價(jià)值增減變動(dòng)情況計入當期損益。因而采用這種模式計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊。

　　無(wú)形資產(chǎn)后續計量方法采用實(shí)際成本方法。這種方式下，有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)采用會(huì )計制度規定的方法計提攤銷(xiāo)額，系統地將其價(jià)值計入當期損益。

　　二、投資性房地產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)相同之處

　�。ㄒ唬┐_認方式基本相同

　　什么是資產(chǎn)，如何確認資產(chǎn)？企業(yè)會(huì )計準則對此有明確的標準。了解了資產(chǎn)確認方法，無(wú)形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)確認方式也就簡(jiǎn)單了。資產(chǎn)，包括無(wú)形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等的確認基本相同。不論是確認投資性房地產(chǎn)，還是確認無(wú)形資產(chǎn)，二者均要求在符合該資產(chǎn)定義的前提下，同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：與該資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　�。ǘ�）初始計量成本

　　投資性房地產(chǎn)應當按照成本進(jìn)行初始計量。投資性房地產(chǎn)初始計量成本形成情況有：外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì )計準則的規定確定。

　　無(wú)形資產(chǎn)初始計量成本根據以下情況確定：外購無(wú)形資產(chǎn)的成本，包括支付的價(jià)款及相關(guān)稅費，以及使無(wú)形資產(chǎn)達到預定用途所發(fā)生的全部支出，作為無(wú)形資產(chǎn)成本。對于一攬子購入的無(wú)形資產(chǎn)，其成本通常應按該無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的公允價(jià)值相對比例確定。即以一筆款項購入多項沒(méi)有單獨標價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)，應當按照各項無(wú)形資產(chǎn)公允價(jià)值比例對總成本進(jìn)行分配，分別確定各項無(wú)形資產(chǎn)的成本。自行建造無(wú)形資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。投資者投入無(wú)形資產(chǎn)的成本，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。

　�。ㄈ�）投資對象

　　投資對象中，二者均有土地使用權。雖然二者核算范圍不同，但其中投資對象中有一部分相同。即投資的土地使用權相同。

　　投資性房地產(chǎn)主要包括兩部分：一是用來(lái)出租或者增值的土地使用權；二是用來(lái)出租的建筑物。

　　投資性房地產(chǎn)雖然與無(wú)形資產(chǎn)投資對象相同，但范圍不同。投資性房地產(chǎn)僅是無(wú)形資產(chǎn)中的一小部分；且只是用來(lái)出租或者增值的部分。

　　無(wú)形資產(chǎn)包括的內容很多，諸如專(zhuān)利權、非專(zhuān)利技術(shù)、著(zhù)作權、土地使用權等。其中，無(wú)形資產(chǎn)的土地使用權與投資性房地產(chǎn)中的土地使用權基本相同。

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　　投資性房地產(chǎn)出租的核算與無(wú)形資產(chǎn)出租的核算基本相同。具體表現為：

　　1、租金核算方式相同：二者出租時(shí)，均將取得的租金收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)，攤銷(xiāo)的資產(chǎn)成本均通過(guò)累計攤銷(xiāo)形式核算，并計入“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)。

　　2、攤銷(xiāo)方式相同：二者攤銷(xiāo)均采用直線(xiàn)法攤銷(xiāo)，即按照資產(chǎn)平均使用年限分期等額攤銷(xiāo)。

　�。ㄎ澹┖罄m支出

　　按會(huì )計準則的有關(guān)規定，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續支出和與無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的后續支出的會(huì )計處理基本相同。

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續支出，滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認條件的應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不能滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認條件的后續支出應當在發(fā)生時(shí)計入當期損益。其實(shí)，無(wú)形資產(chǎn)發(fā)生的后續支出的會(huì )計處理與投資性房地產(chǎn)支出的會(huì )計處理基本相同。

　　參考文獻：

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