保證金制度是保障市場(chǎng)安全的基礎之一。為防范交易風(fēng)險，防止違約并確保合約的完整性，許多交易活動(dòng)均設立保證金制度。從一般意義上講，保證金是一項履約的擔保金，證明買(mǎi)方或賣(mài)方的誠意，所有的買(mǎi)方或賣(mài)方均須交存保證金方能進(jìn)入市場(chǎng)。2002年發(fā)布的11號令，確立了國有土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓中的投標、競買(mǎi)保證金制度。在招標拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)中，對保證金的性質(zhì)一直存在不同的認識：一種觀(guān)點(diǎn)認為，投標、競買(mǎi)保證金是定金，另一種觀(guān)點(diǎn)認為是出讓金。這兩種觀(guān)點(diǎn)都是片面的。

　　保證金制度是保障市場(chǎng)安全的基礎之一。為防范交易風(fēng)險，防止違約并確保合約的完整性，許多交易活動(dòng)均設立保證金制度。從一般意義上講，保證金是一項履約的擔保金，證明買(mǎi)方或賣(mài)方的誠意，所有的買(mǎi)方或賣(mài)方均須交存保證金方能進(jìn)入市場(chǎng)。2002年發(fā)布的11號令，確立了國有土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓中的投標、競買(mǎi)保證金制度。在招標拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)中，對保證金的性質(zhì)一直存在不同的認識：一種觀(guān)點(diǎn)認為，投標、競買(mǎi)保證金是定金，另一種觀(guān)點(diǎn)認為是出讓金。這兩種觀(guān)點(diǎn)都是片面的。

　　實(shí)際上，由于招標拍賣(mài)掛牌出讓工作由不同階段組成，招標拍賣(mài)掛牌活動(dòng)持續過(guò)程較長(cháng)，因此，投標，競買(mǎi)保證金的性質(zhì)不是恒定的，在招標拍賣(mài)掛牌出讓的不同階段，性質(zhì)不同。在招標拍賣(mài)掛牌成交或中標前，投標、竟買(mǎi)保證金是意向用地者參加招拍掛活動(dòng)的資格條件，是門(mén)檻，并不是定金；在拍賣(mài)（掛牌）成交或中標后，中標人、竟得人支付的投標，競買(mǎi)保證金，在中標或競得后轉作受讓地塊的定金。其他投標人，競買(mǎi)人交納的投標、競買(mǎi)保證金，出讓人應在招拍掛活動(dòng)結束后5個(gè)工作日內予以退還；國有土地出讓合同簽訂后，競得人最初繳納的投標、競買(mǎi)保證金轉為土地出讓價(jià)款。因此，39號令對投標、競買(mǎi)保證金的性質(zhì)進(jìn)一步作了明確。

　　在第二十條規定：“以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買(mǎi)保證金，轉作受讓地塊的定金。”第二十一條規定：“中標人、競得人應當按照中標通知書(shū)或者成交確認書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。中標人、竟得人支付的投標、競買(mǎi)保證金抵作土地出讓價(jià)款；其他投標人、競買(mǎi)人支付的投標、競買(mǎi)保證金，出讓人必須在招標拍賣(mài)掛牌活動(dòng)結束后5個(gè)工作日內予以退還、不計利息。”也就是說(shuō)，在中標或競得前，投標、競買(mǎi)保證金只是競買(mǎi)人參加招標拍賣(mài)掛牌活動(dòng)的資格條件，中標或競得后，投標、競買(mǎi)保證金轉變性質(zhì)成為定金，簽訂出讓合同后，再轉變性質(zhì)成為出讓價(jià)款的一部分。

　　實(shí)際上，由于招標拍賣(mài)掛牌出讓工作由不同階段組成，招標拍賣(mài)掛牌活動(dòng)持續過(guò)程較長(cháng)，因此，投標，競買(mǎi)保證金的性質(zhì)不是恒定的，在招標拍賣(mài)掛牌出讓的不同階段，性質(zhì)不同。在招標拍賣(mài)掛牌成交或中標前，投標、竟買(mǎi)保證金是意向用地者參加招拍掛活動(dòng)的資格條件，是門(mén)檻，并不是定金；在拍賣(mài)（掛牌）成交或中標后，中標人、竟得人支付的投標，競買(mǎi)保證金，在中標或競得后轉作受讓地塊的定金。其他投標人，競買(mǎi)人交納的投標、競買(mǎi)保證金，出讓人應在招拍掛活動(dòng)結束后5個(gè)工作日內予以退還；國有土地出讓合同簽訂后，競得人最初繳納的投標、競買(mǎi)保證金轉為土地出讓價(jià)款。

　　因此，39號令對投標、競買(mǎi)保證金的性質(zhì)進(jìn)一步作了明確。在第二十條規定：“以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買(mǎi)保證金，轉作受讓地塊的定金。”第二十一條規定：“中標人、競得人應當按照中標通知書(shū)或者成交確認書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。中標人、竟得人支付的投標、競買(mǎi)保證金抵作土地出讓價(jià)款；其他投標人、競買(mǎi)人支付的投標、競買(mǎi)保證金，出讓人必須在招標拍賣(mài)掛牌活動(dòng)結束后5個(gè)工作日內予以退還、不計利息。”也就是說(shuō)，在中標或競得前，投標、競買(mǎi)保證金只是競買(mǎi)人參加招標拍賣(mài)掛牌活動(dòng)的資格條件，中標或競得后，投標、競買(mǎi)保證金轉變性質(zhì)成為定金，簽訂出讓合同后，再轉變性質(zhì)成為出讓價(jià)款的一部分。