我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的造價(jià)確定和控制管理：控制技術(shù)與方法

　　1、立項階段的造價(jià)控制措施房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競爭市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對收入與造價(jià)分析時(shí)，相對來(lái)講，收入的不確定性可能大一些，對于造價(jià)來(lái)講，如材料費用，盡管也會(huì )隨市場(chǎng)波動(dòng)，但相對來(lái)講可能小一些。對開(kāi)發(fā)項目可行性進(jìn)行造價(jià)相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價(jià)控制也十分重要，把造價(jià)控制由事后控制做到事前控制。在造價(jià)估算時(shí)，按會(huì )計分類(lèi)盡可能的進(jìn)行細化，使以后在造價(jià)控制時(shí)能夠有的放矢。同樣一個(gè)項目，不同的企業(yè)因為其信用、融資能力的不同而造成造價(jià)與風(fēng)險是不相同。因此要根據企業(yè)自身的特點(diǎn)和把控風(fēng)險能力的不同，合理安排好風(fēng)險與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

　　2、設計階段的造價(jià)控制措施有資料表明，初步設計階段影響投資的可能性是75%~95%，技術(shù)設計影響投資的可能性是35%~75%，施工圖設計階段影響投資的可能性是25%~35%，而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性已經(jīng)只有10%.由此看來(lái)，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設計階段。因此影響建設項目投資造價(jià)控制的主要階段是設計階段，設計階段是投資造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節。建設項目設計的節約是最大的節約，認真做好設計階段投資控制對控制建設項目投資至關(guān)重要，是控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會(huì )效益，還應具有經(jīng)濟的合理性。長(cháng)期以來(lái)，建設單位普遍對建設項目的設計階段重視不夠，較少過(guò)問(wèn)設計方案的經(jīng)濟合理性，致使一些設計項目的設計質(zhì)量不高。

　　3、基建階段的造價(jià)控制措施按基建程序辦事，就是要遵循工程建設的客觀(guān)規律辦事，它是多年來(lái)基本建設正反兩方面經(jīng)驗的科學(xué)總結。要合理安排開(kāi)工順序和提高交用標準。積極引進(jìn)市場(chǎng)機制和競爭機制，在承發(fā)包上實(shí)行招投標，是全面造價(jià)管理工作的重點(diǎn)。把競爭機制引入全面造價(jià)管理，在相對平等的條件下進(jìn)行招標承包，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減帳的清理，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調價(jià)的審定工作。