土地使用權出讓合同的概念和特征

一、概念

土地使用權出讓合同，即國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門(mén)代表國家（出讓人）與土地使用者（受讓人）就特定地塊的土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互問(wèn)權利義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。

《城市房地產(chǎn)管理法》第14條規定，土地使用權出讓?zhuān)瑧�當簽訂�?shū)面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府管理部門(mén)與土地使用者簽訂。

二、土地使用權出讓合同的法律特征：

1.土地使用權出讓合同是一種民事合同。

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓合同是依照平等、自愿、有償的原則簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。政府雖在合同中表達國家意志，但國家意志在合同中僅僅是土地所有人的意志，對他方并不具有強制性。沒(méi)有受讓人的同意，國家的單方意志不能成立合同，也不能對他人產(chǎn)生約束力。出讓合同確定的是平等的民事主體之間的權利義務(wù)關(guān)系，是由出讓人和受讓人在充分協(xié)商的基礎上共同簽訂的。當事人任何一方違背土地使用權出讓合同約定的義務(wù)，都要承擔相應的法律責任。所以，土地使用權出讓合同是一種民事合同。

2.土地使用權出讓合同的目的在于設定不動(dòng)產(chǎn)物權。

受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用和收益的權利。政府簽訂出讓合同是為了使國家土地所有權的權能發(fā)生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權權能，實(shí)現用益目的。所以，土地使用權出讓合同不僅是民事合同，還是民事合同中的物權合同。

3.土地使用權出讓合同是一種要式合同。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第16條規定：“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權。”因此，只有在按規定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證后才發(fā)生土地使用權轉移的效力。