2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)四：謹慎原則,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)四：謹慎原則，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)四：謹慎原則

　　謹慎原則

　　謹慎原則是房地產(chǎn)抵押價(jià)值和抵押凈值評估應遵循的一項原則。

　　該原則要求在影響估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時(shí)，應充分考慮其導致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權實(shí)現時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值，不低估注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　雖然說(shuō)只要所擔保的債權不超過(guò)抵押時(shí)抵押物的價(jià)值即不違法，但由于需要處分抵押物的時(shí)間與抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(cháng)，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現抵押權的費用，屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現風(fēng)險高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估還應遵循謹慎原則。

　　理解謹慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

　　在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定因素，則不存在謹慎問(wèn)題，應依據確定因素進(jìn)行估價(jià)。

　　如果面臨的是不確定因素，當對該因素的樂(lè )觀(guān)，保守(或悲觀(guān))和折中判斷或估計會(huì )導致對抵押價(jià)值的相對偏高、偏低和居中估計時(shí)，則應采取導致對抵押價(jià)值相對偏低的估計。

　　《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》針對不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹慎原則的下列要求 ：

　　(1)在運用比較法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

　　(2)在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

　　(3)在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、建設成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。

　　(4)在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤。

　　一句話(huà)，就是要高估成本，低估收益，使得評估結果偏低。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>