影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.外觀(guān)形象

聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，一個(gè)公司往往會(huì )注重自身形象，而公司辦公場(chǎng)所的形象則直接影響公司的形象，因此有良好外觀(guān)形象的商務(wù)辦公房地產(chǎn)會(huì )大大吸引實(shí)力強的企業(yè)，我們可以看到中心城市中那些標志性的建筑往往都是寫(xiě)字樓，如上海的金茂大廈，廣州的中信廣場(chǎng)，而這些標志性建筑的使用者幾乎是國內外的企業(yè)及其辦事機構，其租金價(jià)格往往是城市中最高的。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀(guān)主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。

2.內部裝修

與外觀(guān)一樣，內部裝修也對商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值有重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內部裝修主要體現在大堂、走廊、內墻面、燈具等。商務(wù)辦公房地產(chǎn)大堂的外觀(guān)、平面設計和燈光布置等往往是其特色的綜合體現。

3.設備、設施

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的使用者對建筑物內的設備、設施系統非常重視，主要包括動(dòng)力、通訊、運輸、電子等設備設施。這些設備設施是否齊備、是否高效運行都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，如垂直交通對于商務(wù)辦公房地產(chǎn)非常重要，因此電梯的數量、質(zhì)量、速度、安裝位置直接影響到商務(wù)辦公房地產(chǎn)的吸引力。

4.智能化程度

隨著(zhù)電子商務(wù)的興起，企業(yè)對網(wǎng)絡(luò )設施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò )為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫(xiě)字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。同時(shí)智能化程度的高低也是衡量寫(xiě)字樓等級的重要指標之一，如甲級寫(xiě)字樓，其智能化程度需達到3A以上，最好達到5A，即須具備BAS樓宇自動(dòng)化系統、OAS辦公自動(dòng)化系統、FAS消防自動(dòng)化系統、SAS安防自動(dòng)化系統、CAS通信自動(dòng)化系統。

5.物業(yè)管理水平

對于商務(wù)房地產(chǎn)、特別是甲級寫(xiě)字樓而言，物業(yè)管理水平的高低對其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因為它直接關(guān)系到能否吸引大公司、大財團、國內外高級辦事機構進(jìn)駐，直接影響到寫(xiě)字樓租金水平，因此通常甲級寫(xiě)字樓都是聘請的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

6.租戶(hù)類(lèi)型

入住同一商務(wù)房地產(chǎn)的租戶(hù)間的相互影響，會(huì )增加或減低他們各自的形象和聲譽(yù)，大廈內的主要租戶(hù)，往往決定了一幢商務(wù)房地產(chǎn)的租戶(hù)類(lèi)型，當主要租戶(hù)是知名企業(yè)及其辦事機構，就會(huì )吸引同類(lèi)及其相關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)駐，從而提高大廈的知名度，其價(jià)值也得到迅速提高。

7.樓層

與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，樓層對商務(wù)房地產(chǎn)價(jià)值也產(chǎn)生較大影響，但影響的方向不同。商業(yè)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越小，而商務(wù)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀(guān)、空氣質(zhì)量越好，被干擾的機會(huì )越小。