整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理：

在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的實(shí)際評估中常碰見(jiàn)整層或幾層商務(wù)辦公房地產(chǎn)、單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)。對于單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對比較容易，可以直接利用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行測算；而對于整層、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對比較復雜，一方面是由于市場(chǎng)上整層、整幢轉讓及出租的商務(wù)辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例比較少，另一方面是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)功能的多樣性而表現出價(jià)值的差異性。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，會(huì )涉及整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)整體轉讓、抵押、入股等而需要評估整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格，下面主要就整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)的處理進(jìn)行分析。

1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能，對其估價(jià)主要可以采用市場(chǎng)法、收益法。由于市場(chǎng)上整幢轉讓、轉租的實(shí)例比較少，難以通過(guò)整幢轉讓、轉租求取估價(jià)對象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此不管用那種方法，都可以先評估出某一層的價(jià)格，再確定層差修正系數，計算出所有樓層的價(jià)格。

2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。因此對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應區分不同的功能區及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用市場(chǎng)法、收益法，居住用房主要采用市場(chǎng)法。

此外對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問(wèn)題，在選擇交易實(shí)例時(shí)首先應選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類(lèi)型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實(shí)例，應考慮進(jìn)行適當的修正。

3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場(chǎng)、展示廳、娛樂(lè )廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的建筑面積一般在3萬(wàn)㎡以上，有些可達10萬(wàn)㎡以上，如廣州的中信廣場(chǎng)，建筑面積達23萬(wàn)㎡，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達41萬(wàn)㎡.由于綜合型商務(wù)房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點(diǎn)，因此對其估價(jià)就比較復雜，首先要區分不同的功能區，了解和確定各功能區的面積大小、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力；根據不同功能區的收益性特點(diǎn)、實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用市場(chǎng)法和收益法；最后將各功能區的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。