扣除項目評估方法的選擇

1．取得土地使用權所支付的金額

取得土地使用權所支付的金額指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。目前主要包括以下幾種形式：

以出讓金形式取得土地使用權，以出讓合同為依據按出讓金進(jìn)行扣除；

以毛地價(jià)形式取得土地使用權，以出讓合同為依據按毛地價(jià)進(jìn)行扣除；

以招牌掛形式取得土地使用權，以合同為依據按土地價(jià)格進(jìn)行扣除；

以受讓方式取得土地使用權，以土地和稅務(wù)部門(mén)登記的受讓價(jià)格和土地增值稅計稅價(jià)格進(jìn)行扣除；

無(wú)法確認歷史土地使用權取得價(jià)格的情況下，依《土地增值稅暫行條例》之規定，按取得土地使用權時(shí)的基準地價(jià)進(jìn)行評估；劃撥土地轉讓時(shí)，按轉讓時(shí)點(diǎn)地價(jià)標準評估其應補交的出讓金或毛地價(jià)。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)成本的評估，適宜采用市場(chǎng)比較和分部分項的評估方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本評估關(guān)鍵是反映其現時(shí)的重置成本價(jià)值。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本評估的要點(diǎn)是在于如何與取得土地使用權所支付的金額進(jìn)行銜接。若取得土地使用權所支付的僅為出讓金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中還應包括政府收取市政基礎設施建設費、開(kāi)發(fā)商發(fā)生的通平費用；若取得土地使用權所支付的僅為毛地價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中應包括開(kāi)發(fā)商發(fā)生的通平費用；若取得土地使用權所支付的為熟地價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中不應再包括土地征用及拆遷補償費。

3．舊房及建筑物的評估價(jià)格

舊房及建筑物的評估價(jià)格所包含的內容在包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全部子項的基礎上，還應包括開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（即與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用）和開(kāi)發(fā)利潤。

根據《土地增值稅暫行條例》之規定，舊房及建筑物的評估價(jià)格應采用重置成本價(jià)乘以成新度折扣率的方法確定。

銷(xiāo)售費用的計算，應注意區分不能等同于估價(jià)規范中的銷(xiāo)售稅費，避免銷(xiāo)售過(guò)程中的稅費（營(yíng)業(yè)稅及其附加）重復計算。

《土地增值稅暫行條例》中并未對開(kāi)發(fā)利潤的計算作明確的說(shuō)明，開(kāi)發(fā)利潤的記取應遵循房地產(chǎn)估價(jià)規范的要求，即應以土地取得費和開(kāi)發(fā)成本之和為基礎，根據開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平求取，因為只有這種結果才能充分體現開(kāi)發(fā)主體投資行為所承擔的全部風(fēng)險報酬。