房屋租賃價(jià)格評估的常用方法

（一）市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。評估時(shí)應廣開(kāi)信息渠道，可查閱有關(guān)報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì )資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調查房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)交易實(shí)例時(shí)，不僅應了解交易實(shí)例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場(chǎng)比較時(shí)的不可或缺的比較項目。只有全面而準確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例比較項目，并在此基礎上進(jìn)行適當修正調整，才可能得出反映市場(chǎng)價(jià)值標準和估價(jià)對象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。

（二）收益法

收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。收益法評估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時(shí)，應考慮不同地區、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險程度。

（三）成本法

在市場(chǎng)難以提供類(lèi)似估價(jià)對象的可比實(shí)例，也不易準確預測凈收益時(shí)，成本法可以作為主要的估價(jià)方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價(jià)格的一種方法。成本法評估房屋租賃價(jià)格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價(jià)時(shí)，應先求取建筑物的重置價(jià)格。一般通過(guò)政府公布的房屋重置價(jià)格標準確定；也可采用按工程造價(jià)估算等方法求取。