假設開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的基本思路，用下列模擬一個(gè)典型投資者思想活動(dòng)的例子，可以較好地反映出來(lái)。

假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)有一塊可供開(kāi)發(fā)建設的土地，我將愿意以多高的價(jià)格來(lái)購買(mǎi)它？無(wú)疑，我明白購買(mǎi)該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過(guò)它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開(kāi)發(fā)商不止我一個(gè)，他們都懷有與我一樣的動(dòng)機。因此，我不能企求從這塊土地的開(kāi)發(fā)中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會(huì )一無(wú)所獲。但是，我打算從這塊土地的開(kāi)發(fā)中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面（此點(diǎn)是基于機會(huì )成本的考慮）。所以，我只求得到社會(huì )上同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細分析這塊土地的內外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎設施完備程度和土地平整程度，地質(zhì)和水文狀況，規劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據土地的內外條件，我知道了這塊土地在規劃許可的范圍內最適宜做何種用途、規模多大、什么檔次，例如是建商場(chǎng)，還是建寫(xiě)字樓或住宅。

在做了這些工作之后，我要預測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì )賣(mài)到多高的價(jià)錢(qián)；為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息（我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機會(huì )成本的考慮）；此外，我不能忘了在交易中要繳納有關(guān)稅費（包括購買(mǎi)土地時(shí)作為買(mǎi)方要繳納的稅費和出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣(mài)方要繳納的稅費）及要獲得開(kāi)發(fā)利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。毫無(wú)疑問(wèn)，它等于預測的未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去各種開(kāi)發(fā)成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數額。

由上可以看出，假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預測得到，需要求取的是土地價(jià)格。

假設開(kāi)發(fā)法更深的理論依據，類(lèi)似于地租原理。只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設開(kāi)發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余。