（1）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的實(shí)質(zhì)

　　根據現行法律、法規，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估實(shí)質(zhì)上是評估抵押房地產(chǎn)（物）在設定抵押權時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值作為抵押貸款的參考。它的服務(wù)對象是金融（銀行）業(yè)，是抵貸雙方。

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為；債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說(shuō)，貸款的取得是以能夠帶來(lái)收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機構將資金發(fā)放給資信良好的借款者，通過(guò)收取借款利息和手續費獲取收益，一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開(kāi)發(fā)、建設、購買(mǎi)、大修理、經(jīng)營(yíng)、收益等目的。

　　作為抵押物的房地產(chǎn)有其設定抵押權時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值、貸款價(jià)值；銀行最終的貸款額，它是抵押物市場(chǎng)價(jià)值（現值或貸款價(jià)值）乘安全系數（或抵押率）得出的；還有出現不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時(shí)的變現價(jià)值等。（建設工程教育網(wǎng)整理）

　　一些發(fā)達國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時(shí)評估市場(chǎng)價(jià)值和貸款價(jià)值，并制定有銀行內部的“房地產(chǎn)貸款評估準則”。這里指的貸款價(jià)值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀(guān)價(jià)值，評估也是采用通用的估價(jià)方法，成本價(jià)值一般作為收益價(jià)值的補充，但貸款價(jià)值評估所采用的參數與市場(chǎng)價(jià)值評估不相同，準則提出了對評估參數運用的建議。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規范》規定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，可參照設定抵押權時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應在估價(jià)報告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。”這里定義的“抵押價(jià)值”等同于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀監會(huì )《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（2004.9）等均提到“抵押房地產(chǎn)的價(jià)值”或“抵押物價(jià)值”，但未對房地產(chǎn)抵押估價(jià)評估是什么樣的價(jià)值作出定義。其中有的提出需要時(shí)，可以“委托獨立的具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的評估機構”評估確定。國內銀行內部制定的貸款評審規定中，采用抵押擔保時(shí)，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構對抵押物價(jià)值（或現值）重新進(jìn)行估價(jià)。然后銀行根據規定的針對不同抵押物類(lèi)型設定的對抵押物價(jià)值（或現值）的不同抵押率，確定貸款本息及相關(guān)費用，最終確定貸款額。

　　（2）可以設定抵押的房地產(chǎn)

　　1）抵押人所有的房屋和其他地上定著(zhù)物；

　　2）抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著(zhù)物；

　　3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

　　4）以鄉（鎮）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占有范圍內的土地使用權同時(shí)抵押；

　　5）依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權；

　　6）以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權；

　　7）以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押；

　　8）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押；

　　9）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押；

　　10）學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施以外的財產(chǎn)。

　?。?）不得設定抵押的房地產(chǎn)

　　1）土地所有權；

　　2）權屬有爭議的房地產(chǎn)；

　　3）用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

　　4）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

　　5）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

　　6）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　　7）劃撥土地使用權不得單獨抵押；

　　8）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權（上述可抵押的除外）；

　　9）鄉（鎮）、村企業(yè)的（集體）土地使用權不得單獨抵押；

　　10）學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施；

　　11）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)（房地產(chǎn)）；

　　12）以法定程序確認為違法、違章的建筑物；

　　13）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。