【提問(wèn)】老師你好。這里說(shuō)在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)。是什么意思？

　　【回答】學(xué)員bisheng1977，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　您看看這個(gè)：

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。

　　因時(shí)間變化，可能存在多種風(fēng)險導致抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值發(fā)生變化：

　　1、相關(guān)當事人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，因正?；蚍钦Ｊ褂?、維護不善及不能獲得賠償的意外事故等使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生一般損耗或嚴重減損；

　　2、因社會(huì )環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境變化導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生結構性或根本性變化進(jìn)而使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生減損；

　　3、因相關(guān)法律法規變化而使抵押房地產(chǎn)的部分或全部不適合設定抵押，出現已抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有大的變化而其抵押價(jià)值卻發(fā)生較大減損的情形。

　?。ǘ┰诘盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)。

　　一般而言，房地產(chǎn)抵押貸款中，與房地產(chǎn)本身直接相關(guān)的、能夠給貸款方帶來(lái)?yè)p失可能性的主要情形有：

　　1、由于房地產(chǎn)管理體制、社會(huì )征信機制等方面的原因，使得房地產(chǎn)所有者或使用者有可能無(wú)權抵押房地產(chǎn)或者在抵押了房地產(chǎn)之后還可以幾乎很少受到限制地將其出租、轉讓和重復抵押，從而將貸款方拖入漫長(cháng)的司法訴訟程序中；

　　2、由于房地產(chǎn)管理體制、司法執行力度、社會(huì )保障機制等方面的原因，由可能出現本應優(yōu)先受償的抵押權淪落為一般的返還請求權的情形或者官司勝訴卻遲遲無(wú)法執行的情形。

　?。ㄈ┖侠硎褂迷u估價(jià)值。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)有著(zhù)獨特的價(jià)值形成過(guò)程，估價(jià)過(guò)程更加謹慎、保守，因而既不能將其它房地產(chǎn)估價(jià)報告的評估價(jià)值作為房地產(chǎn)抵押價(jià)值，也不能將房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告的結論與其它房地產(chǎn)估價(jià)報告的評估價(jià)值作簡(jiǎn)單比較，更不能將房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告的結論作其他用途。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值的得出是建立在一個(gè)邏輯嚴密、系統完整的評估測算過(guò)程的基礎上的，因此應合理使用本評估價(jià)值、完整使用本評估報告。

　?。ㄋ模┒ㄆ诨蛟诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生較快變化時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

　　與通常的抵押貸款期限相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期相對要長(cháng)得多，所以一般地，在貸款期限內抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變化所產(chǎn)生的影響較小。但房地產(chǎn)既是一種生產(chǎn)資料，更是一種基本生活資料（尤其是住宅房地產(chǎn)），其價(jià)格顯然對國家法律政策制度、國內外政治經(jīng)濟狀況的變化有極大的彈性。無(wú)疑，在國家法律政策制度不斷完善、國內外政治經(jīng)濟狀況相對復雜的今天，有必要適時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析