2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

　　1.收益性

商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類(lèi)：一類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后直接銷(xiāo)售、投資轉賣(mài)，這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)多為小區級零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，主要獲取開(kāi)發(fā)利潤；另一類(lèi)則是長(cháng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開(kāi)發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式，這類(lèi)包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)內容多，業(yè)態(tài)多樣

在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì )有不同的經(jīng)營(yíng)內容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè )等等，不同的經(jīng)營(yíng)內容（或者說(shuō)不同的用途）一般會(huì )有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要區分其不同的經(jīng)營(yíng)內容，根據不同經(jīng)營(yíng)內容分別進(jìn)行估價(jià)測算，例如用收益法時(shí)應在市場(chǎng)調查分析的基礎上測算不同經(jīng)營(yíng)內容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采用不同的收益率。

3.出租、轉租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權分散復雜

商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權分散、復雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調查清楚產(chǎn)權狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權益估價(jià)還是承租人權益估價(jià)，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權人的身份委托。

4.裝修高檔而復雜

為了營(yíng)造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì )有相對高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價(jià)值需要單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修升級快，經(jīng)營(yíng)者或承租者經(jīng)常是買(mǎi)下或租下商業(yè)用房后，對其進(jìn)行重新裝修，因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉租估價(jià)等過(guò)程中，要考慮重新裝修的情況。在估價(jià)時(shí)應充分分析現有裝修狀況能否有效利用，如無(wú)法利用應考慮追加裝修投入對評估價(jià)值的影響。

5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間（立體空間）范圍內表現出明顯的衰減性。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)因為底層（如一樓）對于消費者而言具有最便捷的通達度而能獲得最大的效益，導致其價(jià)值最高，而向上的樓層的價(jià)值呈現快速衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。