作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類(lèi)型，不同類(lèi)型的房地產(chǎn)具有不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)應遵循謹慎、保守原則。房地產(chǎn)抵押估價(jià)常見(jiàn)類(lèi)型的估價(jià)思路及方法的選用簡(jiǎn)述如下：

（一）完全產(chǎn)權房地產(chǎn)

這類(lèi)房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產(chǎn)權，主要包括各類(lèi)商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓中心、教育、高爾夫球場(chǎng)、工廠(chǎng)等等。對這類(lèi)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可根據具體情況采用比較法、收益法和成本法估價(jià)。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進(jìn)行估價(jià)，可以采用基準地價(jià)修正法、比較法和假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

（二）不完全產(chǎn)權房地產(chǎn)

這類(lèi)房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權而不擁有出讓土地使用權，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會(huì )團體的各類(lèi)房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟適用房、房改房、合作建房等。對這類(lèi)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應當選擇下列方式之一評估其抵押價(jià)值：一是直接估價(jià)在劃撥建設用地使用權下的假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值；

二是先評估在出讓土地使用權下的假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值，再減去由劃撥建設用地使用權改變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權需要繳納的出讓金等費用，出讓建設用地使用權的使用期限應設定為自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起計算的相應用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規定的，應按其規定執行。估價(jià)報告中均應注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價(jià)款的數額，該數額應按抵押房地產(chǎn)所在地規定的標準進(jìn)行測算，抵押房地產(chǎn)所在地沒(méi)有規定的，可按同類(lèi)房地產(chǎn)已繳納的標準進(jìn)行估算。

市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設估價(jià)對象為完全產(chǎn)權的商品房，選用比較法（收益法）作為一種方法評估出房地產(chǎn)的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值，并減去需要補交的土地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值；再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)的價(jià)值。

市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權出讓金的價(jià)款）分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

這類(lèi)抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應權益，能否獨立使用，是否可以獨立變現，并注意到土地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問(wèn)題，估價(jià)方法可選用比較法、收益法或成本法。

（四）在建工程房地產(chǎn)

在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過(guò)竣工驗收的工程項目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門(mén)組織進(jìn)行竣工驗收的條件，以及不能馬上實(shí)現其設計用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權連同在建工程進(jìn)行抵押。

對在建工程作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要全面掌握估價(jià)對象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應可實(shí)現的權益，請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明（承諾函），存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數額。此時(shí)評估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設開(kāi)發(fā)法。

（五）鄉（鎮）、村企業(yè)房地產(chǎn)

以鄉（鎮）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物及其占用范圍內的集體建設用地使用權作為抵押物，進(jìn)行估價(jià)時(shí)應注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權性質(zhì)和土地用途。在估價(jià)過(guò)程中應扣減與國有土地價(jià)值的差異，估價(jià)方法可選用成本法、收益法或比較法。