2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測算

（1）類(lèi)型一：出租

出租的房地產(chǎn)凈收益的測算

◆凈收益=租賃收入-由出租人負擔的費用

◆租賃收入（2項）：租金收入、租賃保證金或押金的利息收入。

◆出租人負擔的費用（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租賃費用，租賃稅費。

◆現實(shí)中出租人負擔的費用--名義租金，計算時(shí)要轉變成實(shí)際租金--由雙方在租賃合同中約定。

（2）類(lèi)型二：自營(yíng)

自營(yíng)的房地產(chǎn)凈收益的測算

1）商服經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)：

凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-經(jīng)營(yíng)費用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤

2）工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷(xiāo)售收入-生產(chǎn)成本-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-歸屬于生產(chǎn)者的利潤

3）農地凈收益的測算：凈收益=農地年產(chǎn)值-各種費用-投資利息-農業(yè)稅-農業(yè)利潤

（3）類(lèi)型三：自用或尚未使用

自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的測算，可比照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來(lái)測算，或者通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益直接比較調整得出。

（4）類(lèi)型四：混合收益的房地產(chǎn)

混合收益的房地產(chǎn)凈收益的測算：3種方法。

1）方法1：把費用分為變動(dòng)費用和固定費用，將測算出的各種類(lèi)型的收入分別減去相應的變動(dòng)費用，予以加總后再減去總的固定費用。

2）方法2：首先測算各種類(lèi)型的收入，然后測算各種類(lèi)型的費用，再將總收入減去總費用。

3）方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

--總的原理，都是收益減去費用，計算凈收益。