摘要： 如果說(shuō)幾年前，中國大城市的“郊區化運動(dòng)”還是在人們不知不覺(jué)中悄然出現，但近年來(lái)，已開(kāi)始成為重要的樂(lè )章。以廣州為例，位于廣州市屬縣級番禺大石鎮的“麗江花園”所體現的對“環(huán)境”“品位”的追求，對廣州的白領(lǐng)階層和中高收入階層產(chǎn)生巨大的吸引力�！胞惤�花園”的樣板作用對珠江三角洲房地產(chǎn)業(yè)的影響也是巨大的，短短幾年時(shí)間，番禺大石鎮迅速成為大型郊區樓盤(pán)的著(zhù)陸點(diǎn)和試驗場(chǎng)， “廣州碧桂園”、“洛溪新城”、“廣州奧林匹克花園”、 “廣地花園”、“華南碧桂園”等大型樓盤(pán)均獲得較大的成功，在這些樓盤(pán)的購房者中，廣州人占絕大多數，使得番峪大石鎮獲得“廣州的后花園”的美稱(chēng)。

    關(guān)鍵詞： 智能建筑 住宅設計

    郊區樓盤(pán)的興起對市區樓盤(pán)產(chǎn)生了明顯的沖擊，據1999 年上半年統計，番禺大石鎮大型樓盤(pán)的商品房預售面積較同期增長(cháng)近一倍，而廣州市區樓盤(pán)的預售面積較同期增長(cháng)近一倍，而廣州市區樓盤(pán)的預售面積較同期則有所下降。

    對大城市居住郊區化的社會(huì )背景進(jìn)行分析，是對“郊區化現象”及其發(fā)展趨勢研究的基礎。從目前及未來(lái)幾年的情況來(lái)看，大城市居住郊區化的社會(huì )背景主要有以下幾個(gè)方面：

    （1）時(shí)代的發(fā)展，生活水平的提高。新世紀，被稱(chēng)為知識經(jīng)濟時(shí)代和信息經(jīng)濟時(shí)代。以“信息高速公路”（即數字化大容量光纖通訊網(wǎng)絡(luò )）為先導的信息化浪潮，必然會(huì )對傳統城鎮的形態(tài)、結構、功能區的劃分產(chǎn)生沖擊作用，改變人們的行為和生活方式。在工業(yè)化時(shí)代，人們一般把城市中心區作為居住地的首選目標，那里交通便利，購物方便，公共服務(wù)設施齊全，教育、醫療的條件好。盡管人口密度大，空氣污染嚴重，人們總不愿意離開(kāi)城市中心區。然而，在信息社會(huì )里，信息的傳遞不再受地理條件的限制，空間距離大為縮短，集聚效應有所弱化，人們更看重居住環(huán)境質(zhì)量。在一些經(jīng)濟較發(fā)達的大城市，“SOHO”族開(kāi)始成為一個(gè)不容忽視的社會(huì )組成因子，信息化也開(kāi)始作為商品樓盤(pán)的一個(gè)重要 “賣(mài)點(diǎn)”，并受到市場(chǎng)的熱烈響應。

    （2）房地產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并越來(lái)越具有市場(chǎng)性質(zhì)。房改及貨幣分房、購房銀行按揭等一系列政策的實(shí)施，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)始具有真正的活力，也使居住者由被動(dòng)的接受者，變成主動(dòng)的選擇者。另一方面，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，二次置業(yè)和多次置業(yè)在房地產(chǎn)活動(dòng)中所占的比例越來(lái)越大，二手樓市場(chǎng)也日趨激烈，那種見(jiàn)縫插針式的小規模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越缺乏竟爭力。郊區樓盤(pán)低廉的土地使用成本，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以形成較大的規模，便于物業(yè)管理的實(shí)施，形成安全、舒適、美觀(guān)的生活環(huán)境。

    （3）舊城改建的成效不大，城市中心區的環(huán)境質(zhì)量繼續下降。我國大城市的舊城改建面臨的困難較多，真正成功實(shí)例并不多見(jiàn)。其主要矛盾在于：經(jīng)濟效益與社會(huì )效益及環(huán)境效益之間的關(guān)系并不容易協(xié)調好。以廣州為例，廣州這些年的舊城改建，遠離初衰，原以為可以改善城市中心區的基礎設施環(huán)境，疏散人口，緩解“城市病的不良影響。而現實(shí)情況是，越改建，人口密度越大，情況越嚴重。城市中心區的環(huán)境質(zhì)量持續下降甚至惡化，使得部分城市居民對老城區開(kāi)始推動(dòng)信心，而對郊區的自然環(huán)境氛圍心馳神往。

    （4）大城市交通設施條件及城市周邊地區配套設施和生活條件的改善。近年來(lái)，隨著(zhù)大城市人口密度的增加，機動(dòng)車(chē)保有量的不斷增長(cháng)，我國大多數大城市對原有的城市交通體系進(jìn)行了改造和完善，現代化的高架路、立交橋、內（外）環(huán)路以及城市公共快速交通系統（包括輕軌、地鐵）的建設，使城市交通的條件得到較大的改觀(guān)，同時(shí)也加強了城市與周邊地區的交通聯(lián)系，在土地市場(chǎng)經(jīng)濟的推動(dòng)下，我國城市土地利用結構逐步優(yōu)化和向高效益轉化，制造業(yè)紛紛遷出城區入關(guān)后，國外商業(yè)零售機構的入市，使得商業(yè)零售業(yè)的競爭更加激烈，迫使零售業(yè)的競爭更加激烈，迫使零售商在連鎖經(jīng)營(yíng)、降低成本方面下工夫。

    城市周邊交通條件的改善，私人汽車(chē)的發(fā)展，低廉的土地及設施使用成本將透使部分商業(yè)遷往郊區，形成大型（貨倉式）購物中心（如廣州的“好又多”）。另一方面，對于部分具有私營(yíng)性質(zhì)的教育、醫療機構，郊區的環(huán)境也有較大的吸引力；地價(jià)低廉，便于管理，環(huán)境優(yōu)美。廣州市于今年6月宣布： 番禺市、花都市撤市改區，地鐵4號線(xiàn)將通達番禺的中心鎮市橋，廣州新建的國際機場(chǎng)已在花都動(dòng)工。廣州市政府的這一決定，對廣州市的居住郊區化是一個(gè)巨大的推動(dòng)，對于消費者來(lái)說(shuō)意味著(zhù)郊區的居住成本下降（水電費、電話(huà)費、過(guò)橋費等）。同時(shí)也預未著(zhù)郊區的配套設施（教育、醫療、商業(yè)、娛樂(lè )等）的水平更上一個(gè)臺階。

    （5）郊區居住區具有市中心區樓盤(pán)所不具備的優(yōu)勢。郊區環(huán)境無(wú)論是在環(huán)境質(zhì)量還是在空間視野景觀(guān)等方面，與市區樓盤(pán)的環(huán)境相比，均具有較大的優(yōu)勢。就目前情況下看，城市中心區樓盤(pán)與郊區樓盤(pán)在售價(jià)上仍存在著(zhù)較大的差價(jià)。以一套80平方米的住宅來(lái)計算，大致可形成這樣一個(gè)公式：郊區盤(pán)+國產(chǎn)轎車(chē)= 市區盤(pán)。對于中國大城市的居民來(lái)說(shuō)，商品房和私家車(chē)是兩個(gè)最大的夢(mèng)想，同樣一筆錢(qián)，在郊區，一個(gè)夢(mèng)想變成了兩個(gè)夢(mèng)想。

    （6）私人汽車(chē)的發(fā)展潛力巨大。隨著(zhù)WTO的日益臨近，我國的私人汽車(chē)在未來(lái)的5-10年將會(huì )得到重大的發(fā)展。私人汽車(chē)的發(fā)展使城市居民的日�；顒�(dòng)空間大大延伸，也使郊區樓盤(pán)的吸引大大增加。

    （7）我國城市化水平不斷提高，城鄉體系趨向更加合理。在未來(lái)10年，我國城市化的進(jìn)程不斷加快，到2010年，我國的城市化水平將達到45％。隨著(zhù)城市化水平的不斷提高，我國城鄉體系的結構及空間形態(tài)也將發(fā)生較大的變化，從區域的角度來(lái)看，將可能形成多級中心（主中心、亞中心、次中心）的城市群帶。從城鄉體系的空間形成來(lái)看，城市和鄉村的結合將更加緊密。隨著(zhù)我國城市化的深入發(fā)展，大城市的居住郊區化也將獲得穩定、持續的發(fā)展。

    基于以上分析，我國大城市居住郊區化將在未來(lái)10年內獲得較大發(fā)展。就其發(fā)展的趨勢來(lái)說(shuō)，可以出現以下幾種情況：

    （1） 在城市發(fā)展的總體戰略上。城市居住郊區化現象越來(lái)越受到政府部門(mén)的重視，將其納入城市發(fā)展過(guò)程中的重要經(jīng)濟活動(dòng)中去，并根據城市發(fā)展的需要，研究和制定相關(guān)的對策和政策。

    （2）將形成近郊、中郊、遠郊等層次的大城市郊區空間體系。在政府部門(mén)的合理規劃和引導下，居住區、工業(yè)區、農業(yè)區形成合理的結構體系。

    （3） 郊區居住區將相對集中在近郊環(huán)境質(zhì)量和景觀(guān)較好的地段，并形成一定規模。

    （4） 中、遠郊可能出現別墅區，以及與旅游資源、生態(tài)農業(yè)、養老療養等結合的特色房地產(chǎn)項目。

    （5） 隨著(zhù)郊區居住者人數的不斷增加，郊區居住周邊地區的生活文化設施不斷完善，逐漸形成依托大城市，具有活力的小規模近郊衛星城群。

    中國大城市的居住郊區化已開(kāi)始步入發(fā)展的軌道，而有關(guān)的研究相對滯后，對這一課題的深入研究，具有重大的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。