第五章 拍賣(mài)

　　一、概述

　　拍賣(mài)和招標的區別：

　　1、標的：拍賣(mài)為依法可以處分的財產(chǎn)或物品，招標為大型項目。

　　2、實(shí)施機構：拍賣(mài)為依法成立的拍賣(mài)企業(yè)，招標可以委托招標也可以自行招標。

　　3、行為目的：拍賣(mài)為財產(chǎn)或財產(chǎn)權利的轉讓?zhuān)袠藶橥瓿身椖窟x擇最優(yōu)合作伙伴。

　　4、拍賣(mài)成交，委托人和買(mǎi)受人向拍賣(mài)行支付傭金；招標不需。

　　買(mǎi)受人是指以最高應價(jià)購得拍賣(mài)標的競買(mǎi)人。

　　拍賣(mài)規則包括 以下四點(diǎn)：

　　1、價(jià)高者得規則

　　2、保留價(jià)規則 保密保留價(jià)的更改通知一般應在現場(chǎng)拍賣(mài)前（1～2 ）天內送達拍賣(mài)人。

　　3、瑕疵請求權規則 委托人應向拍賣(mài)人，同時(shí)拍賣(mài)人也應向競買(mǎi)人指明或提示其知道或應當知道的拍賣(mài)標的的瑕疵。委托人或拍賣(mài)人對知道或者不知道的瑕疵承擔過(guò)錯責任和擔保責任。

　　4、禁止參與競買(mǎi)規則

　　二、拍賣(mài)實(shí)務(wù)

　　《拍賣(mài)法》規定，非公物拍賣(mài)，委托人和拍賣(mài)人未作約定，可在拍賣(mài)成交后收取不高于成交價(jià)5％的傭金；公物拍賣(mài)原則上不向拍賣(mài)人收取傭金。支付可采取提前支付和在成交價(jià)款中扣除。支付方式和期限要在委托合同中載明。

　　《拍賣(mài)法》規定，拍賣(mài)人應當于拍賣(mài)日7日前發(fā)布拍賣(mài)公告，這是對發(fā)布拍賣(mài)公告時(shí)間的規定。拍賣(mài)公告應當載明的事項包括 （拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)。拍賣(mài)標的。 拍賣(mài)標的的展示時(shí)間、地點(diǎn)、參與競買(mǎi)應當辦理的手續）。 拍賣(mài)標的的展示時(shí)間不得少于2日。

　　人工式拍賣(mài)。先由拍賣(mài)師當眾報出拍賣(mài)標的的最高價(jià)格，凡遇無(wú)人應價(jià)，拍賣(mài)師由此遞增報出新的價(jià)位，有人舉牌應價(jià)即告成交。買(mǎi)方報價(jià)拍賣(mài)中，拍賣(mài)人宣布的起拍價(jià)不是要約表示，只有競買(mǎi)人報出的價(jià)格才是要約表示。

　　三、強制拍賣(mài)

　　狹義的法院強制拍賣(mài)，是指在執行程序中，法院為了實(shí)現申請執行人的債權，根據法律規定強制拍賣(mài)被查封、扣押、凍結的被執行財產(chǎn)以獲得拍賣(mài)價(jià)款的行為。法院強制拍賣(mài)的主體，是指人民法院和商業(yè)性拍賣(mài)機構（公司）。

　　與任意拍賣(mài)相比，強制拍賣(mài)有的特點(diǎn)包括：國家強制性 .標的的非自有性 .主體的特定性和目的的利他性，權利義務(wù)不對等性（享有較多權利，承擔較少義務(wù)）。

　　如果在拍賣(mài)程序中案外人對拍賣(mài)標的提出執行異議，則法院不得繼續強行拍賣(mài)。

　　四、房地產(chǎn)拍賣(mài)

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)特征包括 ：房地產(chǎn)拍賣(mài)數量多，價(jià)值高、房地產(chǎn)拍賣(mài)法律性強、拍賣(mài)結束后續工作多。房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)主要還是來(lái)自 （法院） 委托。

　　拍賣(mài)行應在拍賣(mài)日的（半個(gè)月至一個(gè)月）前以登報或通過(guò)電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于該房地產(chǎn)拍賣(mài)的公告信息 .

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)前期要對拍賣(mài)標的認真調查，核實(shí)其產(chǎn)權及手續完整狀況，協(xié)調理順?lè )康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理相關(guān)的各方面關(guān)系，保證后續房地產(chǎn)產(chǎn)權變更順利進(jìn)行。

　　房地產(chǎn)評估結果只能是確定保留價(jià)、成交價(jià)的參考依據。

　　注意事項：有共有人的房地產(chǎn)拍賣(mài)，要有共有人書(shū)面同意的意見(jiàn)。有租賃登記的，要通知承租人；分層、分套的房屋拍賣(mài)，要取得分攤面積的土地使用權；成套房屋不得分割拍賣(mài)。

　　根據國家最新規定，國有土地使用權出讓必須采用招標和拍賣(mài)的形式進(jìn)行。集體土地上的房屋拍賣(mài)前應向當地鄉鎮人民政府申請，獲批準后方可進(jìn)行拍賣(mài)。拍賣(mài)有產(chǎn)權證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應向有批準權的人民政府報批。