中關(guān)村管委會(huì )研究室主任趙慕蘭的辦公室里，在引人注目的位置懸掛著(zhù)一張“北京市中關(guān)村科技園區商務(wù)圖”。在黃綠相間的地塊符號中，有一塊不大的長(cháng)方形區域，然而卻用最為醒目的橙紅色填充，上面標注著(zhù)“中關(guān)村西區”幾個(gè)字。正如其色彩所暗示的那樣，中關(guān)村西區在整個(gè)中關(guān)村科技園區海淀園規劃中的地位舉足輕重。然而，當初被北京市政府和海淀區政府賦予很高期望值的西區，目前卻步履維艱。

　　究竟是什么原因讓中關(guān)村西區的發(fā)展陷入困境？當越來(lái)越多的人開(kāi)始反思海淀園的整體規劃及運作方式時(shí)，擁有政府各個(gè)部門(mén)一級管理權限的亦莊開(kāi)發(fā)區繼續在其原有的良性軌道上運行，由民營(yíng)企業(yè)直接參與的豐臺科技園則為政府提供了一種新的開(kāi)發(fā)模式。

　　而去年年底出臺的《中關(guān)村科技園區管理體制改革方案》規定，中關(guān)村今后將實(shí)行屬地管理，管委會(huì )將海淀、豐臺等“一區七園”的部分規劃、建設、設計等行政審批事項的市級管理和執行權下放給各園所在的區級工作部門(mén)，并且成立企業(yè)家咨詢(xún)委員會(huì )，企業(yè)家在園區的規劃等方面擁有一定的話(huà)語(yǔ)權。對于存在多個(gè)利益主體的海淀園來(lái)說(shuō)，此項改革方案的意義尤為深遠。

　　西區困局去年6月，記者認識吳坤嶺時(shí)，他還是北京科技園置業(yè)有限公司的總經(jīng)濟師，而他所在的科技園置業(yè)的控股公司北京科技園建設股份有限公司負責中關(guān)村西區一級土地開(kāi)發(fā)。當9月記者再度見(jiàn)到吳坤嶺，他名片上的頭銜變成了“中關(guān)村（豐臺）總部基地執行總裁”。吳坦言，從科技園置業(yè)辭職來(lái)到豐臺總部基地是看好其贏(yíng)利模式。

　　盡管吳認為中關(guān)村海淀園應該有一個(gè)相對集中的高科技商務(wù)中心，但他對如此定位的中關(guān)村西區的發(fā)展現狀很擔憂(yōu)。吳的擔心不無(wú)道理：到目前為止，已經(jīng)推出幾年的西區還有一部分地塊還沒(méi)有招來(lái)二級開(kāi)發(fā)商，并且已開(kāi)盤(pán)的項目銷(xiāo)售情況也不佳。

　　按照規劃，中關(guān)村西區位于海淀區海淀鎮，東起白頤路，西至海淀區政府大院西墻及規劃彩和坊路，北起規劃的北四環(huán)路，南至規劃的海淀鎮南街，總占地面積52公頃，規劃5年全部建成。西區的土地由北科建經(jīng)過(guò)“七通一平”的一級土地開(kāi)發(fā)之后，再采用招投標的方式進(jìn)行土地轉讓。在中標的企業(yè)中，有中國藍星化學(xué)清洗總公司、北京新奧特集團、天創(chuàng )科技開(kāi)發(fā)有限公司等，但鮮有專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商介入。導致這種局面的原因很簡(jiǎn)單：西區的土地成本過(guò)高。

　　吳坤嶺舉了一個(gè)例子。進(jìn)行招投標的中關(guān)村23號地，二級開(kāi)發(fā)商拿到手的土地成本，每平方米的樓面價(jià)已達到5578元，而且不包括建安費。

　　“海淀園特別是中心區的改造是在建成區上的改造，因此成本勢必會(huì )非常高。而且，按照我們當時(shí)的判斷，中關(guān)村西區處在商業(yè)的黃金地段，就應該賣(mài)出‘天價(jià)’�！壁w慕蘭表示。

　　然而，想賣(mài)出天價(jià)的西區卻應者寥寥�！爸嘘P(guān)村西區現在的處境很尷尬�！北本┐髮W(xué)城市與區域規劃教授、國家中長(cháng)期科技發(fā)展戰略規劃組第20組區域科技組副組長(cháng)王輯慈如此評價(jià)，她認為海淀園當初做規劃時(shí)進(jìn)行的可行性研究過(guò)少，結果花了大量的財力物力卻沒(méi)有取得相應的效果。吳坤嶺也認為，中關(guān)村西區在規劃及建設的過(guò)程中過(guò)于急于求成，采取一次拆平、幾乎同時(shí)興建的方式，這就形成了一個(gè)閑置周期，導致了一部分土地的機會(huì )成本很高。而且，同時(shí)推出100多萬(wàn)平方米的同質(zhì)化高檔寫(xiě)字樓，脫離了市場(chǎng)的實(shí)際需求。

　　趙慕蘭并不否認政府在規劃西區時(shí)缺乏科學(xué)的成熟的論證程序。因為在美國等國家，任何一個(gè)科技園的規劃從項目的立項到批準，程序非常嚴格，因此經(jīng)歷的時(shí)間較長(cháng)。但在當時(shí)“中關(guān)村三年要大變樣”的迫切要求之下，是沒(méi)有太多時(shí)間來(lái)論證的。

　　實(shí)際上，1997年海淀區政協(xié)就提出要建中關(guān)村西區，但真正進(jìn)入開(kāi)發(fā)日程是在1999年國務(wù)院批準之后，中間有將近兩年的預熱期，海淀區也經(jīng)過(guò)認真的討論�！爱敃r(shí)市領(lǐng)導的意圖就是吸引一批大企業(yè)過(guò)來(lái)，要為大企業(yè)提供商務(wù)環(huán)境�！壁w慕蘭說(shuō)。盡管她一再強調西區的規劃是很多人共同參與的，但“市領(lǐng)導的意圖”顯然是其中最重要的聲音之一。

　　政府與企業(yè)的博弈現代城市規劃的政體理論基本是政府——市場(chǎng)——公眾三者的博弈。目前在國內，公眾對城市規劃的參與顯然還談不上，但政府與市場(chǎng)的博弈已初見(jiàn)端倪。

　　在科技園規劃建設的過(guò)程中，豐臺科技園二期工程“豐臺總部基地”提供了一種新的開(kāi)發(fā)模式。由于一期開(kāi)發(fā)并不成功，豐臺科技園管委會(huì )主任汪洪從2000年就開(kāi)始考慮二期該如何建設。2003年2月，豐臺科技園與英國道豐集團的合資公司“中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設有限公司”宣告成立，道豐國際集團及道豐數碼園在合資公司中處于控股地位，占60％的股比，豐臺科技園則占40％。這也是北京第一次由民營(yíng)企業(yè)控股參與科技園的開(kāi)發(fā)建設。

　　“豐臺科技園二期與英國道豐集團合作完成，這樣就避免了過(guò)去完全由管委會(huì )一手包辦土地開(kāi)發(fā)再賣(mài)給入園企業(yè)的狀況，政府成為游戲規則的制定者�！蓖艉檎f(shuō)。

　　汪洪介紹，通過(guò)與企業(yè)的合作，政府改變了依靠土地政策吸引企業(yè)的老辦法，將土地價(jià)值實(shí)現最大化，實(shí)際上豐臺科技園的土地收益已經(jīng)大大超過(guò)了同區位住宅類(lèi)土地的收益。在2003年底，二期工程還沒(méi)有竣工的時(shí)候政府就已經(jīng)從開(kāi)發(fā)商手中收回了1億元的成本，企業(yè)從科技園購買(mǎi)土地的成本最高達到90萬(wàn)元／畝�？客恋厥找嬲�府完全可以平衡市政開(kāi)支。

　　如果如汪洪所說(shuō)，與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)科技園無(wú)疑是一種“雙贏(yíng)”。

　　然而，業(yè)內人士也對豐臺總部基地這個(gè)項目提出了一些質(zhì)疑：總部基地享受科技園“三減三免”的優(yōu)惠政策，但這個(gè)項目是有預售證的，已從一個(gè)普通的科技園項目轉化為經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項目，兩者之間是否存在矛盾？政府如何對開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，保證其規劃的有效落實(shí)？

　　民營(yíng)企業(yè)的參與顯然是豐臺科技園二期最引人注目的地方，中關(guān)村海淀園是否會(huì )向此方向發(fā)展？

　　趙慕蘭告訴記者，當時(shí)中關(guān)村西區真正開(kāi)始運作時(shí)，一級土地開(kāi)發(fā)的問(wèn)題提到了日程上。她認為，一級土地開(kāi)發(fā)的主體應該是政府，政府拿地、開(kāi)發(fā)、轉讓?zhuān)�但當時(shí)由于北京市政府和海淀區政府沒(méi)有錢(qián)做這件事情，只好動(dòng)用具有政府背景的大公司，比如首創(chuàng )、海開(kāi)、中關(guān)村科技等。由它們合資成立了北京科技園建設股份有限公司，政府承諾給這家公司8％的利潤空間。

　　而中關(guān)村東區、中關(guān)村Ｌ型區域的一級土地開(kāi)發(fā)商也為國有背景的開(kāi)發(fā)公司，一些二級開(kāi)發(fā)商認為，這些國有背景的一級開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)觀(guān)念方面過(guò)于保守，服務(wù)意識不強，存在“肥水不流外人田”的心理。

　　改革方案的影響2003年年底，《中關(guān)村科技園區管理體制改革方案》出臺， 中關(guān)村科技園區管理體制進(jìn)行重大改革。撤銷(xiāo)現有的由市政府有關(guān)部門(mén)組成的中關(guān)村建設項目前期工作、規劃建設、重大工程和產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)4個(gè)協(xié)調小組，管委會(huì )將海淀、豐臺等“一區七園”的部分規劃、建設、設計等行政審批事項的市級管理和執行權下放給各園所在的區級工作部門(mén)。

　　規劃權力下放之后，管委會(huì )只負責一些宏觀(guān)管理工作，從而改變了過(guò)去“管委會(huì )和區政府形成的管理受益兩張皮現象”。

　　實(shí)際上，亦莊開(kāi)發(fā)區之所以發(fā)展得很好，一個(gè)重要的原因就是其擁有了政府各個(gè)部門(mén)的一級管理權限，可以在它的區域內將所有的手續辦完，提高行政效率。而目前中關(guān)村管委會(huì )的改革方案其實(shí)也是在朝著(zhù)權力集中的方向邁進(jìn)，以前由中關(guān)村管委會(huì )主要負責海淀園的規劃，在此改革方案出臺后，管委會(huì )將權力轉交給了海淀區政府。

　　但趙慕蘭表示出了一絲隱憂(yōu)，集權可以在一個(gè)非常時(shí)期起到效果，然而各園區如果都因此享受過(guò)度的權力集中，是否又會(huì )造成上級政府話(huà)語(yǔ)權的削弱呢？

　　“園區只是區域發(fā)展中的一種政策工具。中關(guān)村改革開(kāi)放之初是一種準網(wǎng)絡(luò )的環(huán)境，采取自上而下的縱向的管理�！蓖踺嫶日J為的理想狀態(tài)應該是各個(gè)企業(yè)之間的聯(lián)系逐漸加強，而縱向的管理逐漸削弱。

　　此外，企業(yè)家咨詢(xún)委員會(huì )的成立也令人關(guān)注。據了解，首屆企業(yè)家咨詢(xún)委員會(huì )由25名咨詢(xún)委員、7名特邀委員組成。但以柳傳志為代表的企業(yè)家入主領(lǐng)導小組后，究竟能發(fā)揮多大的話(huà)語(yǔ)權？趙慕蘭認為，將來(lái)政府會(huì )更加有意識地將各種各樣、特別是涉及到重大發(fā)展的工作方案，包括政策的改革也好、未來(lái)發(fā)展的規劃也好，自覺(jué)地交給企業(yè)家咨詢(xún)委員會(huì )，征求他們的意見(jiàn)。

　　實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)、官員、學(xué)者三派正在成為一個(gè)工作鏈條上緊密聯(lián)系的環(huán)節三方力量的平衡將會(huì )促進(jìn)中關(guān)村科技園的發(fā)展。

　　記者了解到，海淀區政府正在做關(guān)于海淀新區的規劃，這將是《中關(guān)村科技園區管理體制改革方案》出臺后，將要制定的一個(gè)規模較大的整體規劃。此規劃是否合理，我們將拭目以待。