近年來(lái)，伴隨著(zhù)不斷加快的城市化進(jìn)程，城郊大盤(pán)開(kāi)發(fā)概念開(kāi)始受到市場(chǎng)關(guān)注。其實(shí)，從市場(chǎng)發(fā)展歷史來(lái)看，大盤(pán)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐早在90年初已初露頭腳，其中以廣州城外的華南板塊為代表，包括祈福新村、星河灣等樓盤(pán)。隨后一段時(shí)間，在上海、天津等地也出現了大盤(pán)開(kāi)發(fā)的現象。筆者認為，這些大盤(pán)尚屬1.0版，它的開(kāi)發(fā)規模比較有限，物業(yè)類(lèi)型單一。而在即將到來(lái)的大盤(pán)2.0版時(shí)代，開(kāi)發(fā)規模將上一個(gè)新臺階，開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型也將呈現多元化。

　　在大盤(pán)開(kāi)發(fā)2.0時(shí)代，鑒于開(kāi)發(fā)規模之“大”和物業(yè)類(lèi)型之“全”，整個(gè)項目的運作要保持相對統一的主題，合理的規劃設計成為關(guān)系整個(gè)項目成敗的關(guān)鍵因素之一。那么如何針對“大而全”的城郊地產(chǎn)超級大盤(pán)進(jìn)行規劃，成為專(zhuān)業(yè)規劃人員需要面對的新課題。

　　作為京津新城的規劃設計參與者，五合國際（5+1Werkhart International）在實(shí)踐的基礎上進(jìn)行了積極的思考與探索，對超級地產(chǎn)大盤(pán)的規劃模式進(jìn)行了總結。以下主要以京津新城的規劃為例，筆者提出一些現實(shí)可行的經(jīng)驗，希望能對同行業(yè)者和相關(guān)市場(chǎng)參與者有所裨益。

　　經(jīng)驗之一：區域經(jīng)濟與地理區位的綜合研判

　　超級大盤(pán)的前期定位對于整個(gè)規劃過(guò)程的總體指導作用是至關(guān)重要的。其定位在很大程度上就決定于對區域經(jīng)濟與地理區位的研讀和判斷。對于很多的規劃設計人員來(lái)說(shuō)，往往容易忽視這一點(diǎn)。

　　經(jīng)過(guò)二十多年的快速增長(cháng)，中國經(jīng)濟處在尋求新增長(cháng)點(diǎn)的轉折時(shí)期。在過(guò)去的二十多年中，珠三角和長(cháng)三角成為驅動(dòng)國內經(jīng)濟發(fā)展的雙架馬車(chē)，并且形成了一定的區域協(xié)同效應。在未來(lái)的經(jīng)濟發(fā)展之路上，環(huán)渤海經(jīng)濟圈開(kāi)始以經(jīng)濟增長(cháng)第三極的面貌為中央政府所關(guān)注。作為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重點(diǎn)城市天津面臨前所未有的發(fā)展機遇。

　　京津新城的規劃之初，僅僅是從充分挖掘當地地熱資源的角度出發(fā)，建設一個(gè)溫泉度假的旅游地產(chǎn)。在當時(shí)，這樣的定位無(wú)可厚非。然而，如果將天津寶坻放在環(huán)渤海經(jīng)濟圈的角度，無(wú)疑這樣的規劃并不具備相應的戰略?xún)?yōu)勢。不能對戰略?xún)?yōu)勢進(jìn)行及時(shí)把握，規劃設計就失去了前瞻性，同時(shí)也將失去發(fā)展的生命線(xiàn)。

　　與此同時(shí)，北京和天津的城市融合趨勢開(kāi)始顯現。處在北京和天津之間的一個(gè)區位，寶坻的新城項目定位自然不能脫離這一趨勢。北京逐漸淡化經(jīng)濟中心功能，重點(diǎn)強調文化和服務(wù)，這樣的定位為周邊城市的經(jīng)濟發(fā)展留下了余地，尤其是為以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟重點(diǎn)的天津的發(fā)展提供了充分發(fā)揮的空間。而寶坻距離北京約100公里，距離天津約50公里，如何結合京津兩地的優(yōu)勢，應該成為定位的首要問(wèn)題。

　　基于對區域經(jīng)濟和地理區位的綜合考慮，寶坻的京津新城定位逐漸深化明確，即與天津的工業(yè)化城市特點(diǎn)相互補，提供生活和服務(wù)配套；同時(shí)與北京的文化休閑特點(diǎn)相融合，提供比較高檔的生活休閑度假設施。這種自上而下的定位確保了規劃的戰略前提。

　　經(jīng)驗之二：“城”的規模和“市”的功能相結合

　　對于城郊大盤(pán)，來(lái)說(shuō)如何從城市設計的角度來(lái)進(jìn)行規劃，是一個(gè)自然的選擇。但是，如何在遠離中心城市的郊區來(lái)設計一個(gè)城市，需要解決的一個(gè)重要問(wèn)題就是避免使其成為通常意義上的“睡城”。

　　簡(jiǎn)單的說(shuō)，五合國際采用的解決辦法就是在給項目賦予“城”的規模的同時(shí)，更要強調賦予其“市”的功能，使其保持城市維系所需要的生命活力。在城市規劃過(guò)程中，往往需要解決六個(gè)空間問(wèn)題，包括居住空間、購物空間、休閑娛樂(lè )空間、教育空間、醫療保健空間、工作就業(yè)空間等。這些空間的合理布局，方能組成一個(gè)有機城市。五合國際對整個(gè)京津新城項目的規劃也正是基于類(lèi)似的思考邏輯，對新城用地進(jìn)行五大板塊的劃分，穿插了以上六大空間功能。

　　經(jīng)驗之三：優(yōu)勢資源的整合再造和充分滲透

　　在超級大盤(pán)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對當地優(yōu)勢自然資源的合理利用和充分挖掘是非常重要的。在京津新城的規劃設計中，五合國際考慮了寶坻的地熱溫泉資源，并將這一優(yōu)勢資源主題貫徹滲透到整個(gè)京津新城的規劃設計全程。

　　在京津新城項目的定位之初，地熱溫泉資源是立項的重要基礎，可見(jiàn)這一資源對于項目的獨特地位。如何利用這一優(yōu)勢資源，應該成為規劃的點(diǎn)睛之筆。五合國際在規劃設計時(shí)，主要從三個(gè)方面對優(yōu)勢資源進(jìn)行整合利用：

　　其一，營(yíng)造全局大景觀(guān)。五合國際在規劃設計中，積極引入溫泉水資源，開(kāi)創(chuàng )了170萬(wàn)平方米的水景面積，使得周?chē)�建筑群體與水系相隔交錯，和諧有機地融為一體，形成優(yōu)美的居住環(huán)境，提升了地產(chǎn)價(jià)值。

　　其二，布局高檔旅游設施。鑒于當地溫泉水的優(yōu)良品質(zhì)，引入高檔旅游設施，可以增加旅游吸引力，對京津新城生活休閑氛圍的形成具有積極的促進(jìn)作用。

　　其三，構筑圍合式交通骨架。在規劃設計過(guò)程中，水資源對各個(gè)板塊和不同檔次的住宅小區的分割構建了京津新城的圍合式交通骨架。這樣一方面讓不同類(lèi)型的建筑在不同角度都可以充分享受水景資源，為微觀(guān)水景的再造提供便利；另一方面，水路圍合式交通保證了高檔住宅的相對私密性，為建筑產(chǎn)品的設計提供了良好的環(huán)境空間。

　　經(jīng)驗之四：交通組織形式統一化與建筑產(chǎn)品多元化

　　在大盤(pán)規劃中，交通和建筑形態(tài)是整個(gè)大盤(pán)的具體內容。雖然在規劃階段不必“吹毛求疵”般細致，但是總體原則的把握至關(guān)重要。

　　京津新城的的規劃設計思想主要體現了“統一性”的特點(diǎn)。正如前所述，水資源的引入，構筑了京津新城的圍合式交通骨架。而這種圍合式的交通在整個(gè)新城的規劃中得到充分體現。以片區分割道路為例，它們的環(huán)形組織形式正式水路大圍合的微觀(guān)版。采取這種環(huán)形圍合式的統一交通組織形式，主要有兩方面的考慮：其一，這樣的規劃設計可以盡量減少區域內各個(gè)組團在交通區位上的差異；其二，環(huán)形分割的各個(gè)板塊和各板塊內的子區域，便于建設者對項目的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)控制。

　　當然，在與外部交通的連接上，規劃設計要點(diǎn)主要體現在增加項目出入口與周邊交通路線(xiàn)的聯(lián)系上。在這方面，可以采取的一些可行措施包括重點(diǎn)改造了項目主要出入口的道路寬度、增加道路標識物、引入環(huán)線(xiàn)交通概念等，從而將原有的路過(guò)交通改造為目的地交通，大大提高了項目交通的便利度。

　　與交通組織形式不同，大盤(pán)規劃中的建筑產(chǎn)品呈現多元化，是一個(gè)突出特點(diǎn)。這主要可以從兩個(gè)方面來(lái)理解。首先是物業(yè)類(lèi)型的多元化。在京津新城這樣的超級大盤(pán)，溫泉度假村、酒店、商業(yè)、別墅和高檔住宅都分布在一個(gè)很大的區域面積當中。不過(guò)這種多元化是新城項目的規模所決定，但是作為專(zhuān)業(yè)規劃人員，其任務(wù)就是將這些物業(yè)能夠較好的統一到一個(gè)思想之下。五合國際對京津新城的不同開(kāi)發(fā)物業(yè)確定主題思想時(shí)，由新城的總體定位引申出來(lái)的高檔休閑主題成為合乎邏輯的結論運用。另一方面，即使是同一物業(yè)類(lèi)型，其具體產(chǎn)品設計也體現出多元化。以京津新城的別墅產(chǎn)品為例，在推出獨棟、雙拼等多種戶(hù)型之外，還針對高端客戶(hù)的個(gè)性化需求，進(jìn)行定制化的別墅設計。這就要求在規劃時(shí)留有一定余地，為后面的建筑設計進(jìn)行鋪墊。這種規劃的“留白”無(wú)疑為整體規劃提供了靈活性和包容性。

　　總而言之，城郊大盤(pán)開(kāi)發(fā)已經(jīng)從1.0版向2.0版升級。面對市場(chǎng)的變化，專(zhuān)業(yè)的規劃人員應該從更高、更新的角度來(lái)把握項目定位，從而確定大盤(pán)的規劃設計思想，同時(shí)也要強調在更深、更細致的層次對總體規劃思想進(jìn)行詮釋。歸根到底，實(shí)現土地全面升級才是規劃的最大價(jià)值所在�；蛟S，以上的經(jīng)驗能夠為市場(chǎng)提供一些啟發(fā)，這將是筆者所樂(lè )意看到的。