土地使用權招標、拍賣(mài)、掛牌底價(jià)的實(shí)質(zhì)是土地出讓底價(jià)，即土地招標、拍賣(mài)時(shí)政府確定的招標、拍賣(mài)土地的最低控制價(jià)格，亦稱(chēng)標底或底標價(jià)格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價(jià)格；主要根據土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情、政府產(chǎn)業(yè)政策、開(kāi)發(fā)商競投心態(tài)等確定的待出讓宗地的地價(jià)；它是政府招標、拍賣(mài)土地使用權時(shí)最重要的參考價(jià)格。土地使用權招標、拍賣(mài)底價(jià)是由政府內部掌握，嚴格保密的。土地使用權招標、拍賣(mài)底價(jià)的確定是否恰當，直接關(guān)系到土地招標、拍賣(mài)能否順利進(jìn)行。政府制定招標、拍賣(mài)底價(jià)時(shí)，應充分考慮開(kāi)發(fā)商利益和政府的產(chǎn)業(yè)政策。在我國，土地使用權招標、拍賣(mài)底價(jià)具有以下特點(diǎn)：

　　1、土地使用權招標、拍賣(mài)底價(jià)是政府出讓具體地塊的最低控制價(jià)格，是政府出讓土地使用權談判時(shí)最重要的參考價(jià)格。

　　由于政府壟斷了土地供應量，土地供應量大小和供應價(jià)格高低是作為政府調節市場(chǎng)的一種手段，為了進(jìn)行有效的調控，底價(jià)必須由政府確定。

　　2、土地使用權招標、拍賣(mài)的底價(jià)應依據評估地價(jià)確定。

　　國有土地使用權招標、拍賣(mài)的標的價(jià)款巨大，由于土地市場(chǎng)的特殊性，土地價(jià)格一般人難以判別，為避免政府收益受損，了解土地正常價(jià)格，必須由專(zhuān)門(mén)的評估師進(jìn)行土地評估。

　　3、土地使用權招標、拍賣(mài)由政府確定。

　　招標拍賣(mài)底價(jià)與一般評估地價(jià)既有聯(lián)系又有區別，評估地價(jià)是由估價(jià)人員依據對土地市場(chǎng)的判斷，出具的待估宗地可能的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，招標、拍賣(mài)、掛牌底價(jià)則是由政府根據土地評估結果，充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策和地價(jià)政策等因素綜合確定。