五、《通知》在最低價(jià)標準的執行上做了哪幾方面的具體規定？

　　為了確保最低價(jià)標準能在各地得到切實(shí)貫徹執行，防止一些地方隨意修正最低價(jià)標準，變相達到低價(jià)出讓的目的，《通知》對最低價(jià)標準的實(shí)施做出了八個(gè)方面的政策規定。

　　一是明確了《標準》的性質(zhì)和適用范圍�！锻ㄖ�》第一條明確規定《標準》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權出讓價(jià)格時(shí)必須執行的最低控制標準”。有三層含義：一是《標準》的性質(zhì)是最低的控制性標準，是不可逾越的“底線(xiàn)”，各地出讓工業(yè)用地時(shí)確定的土地出讓價(jià)格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標準》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區）行政單元區域范圍內（包括村莊、集鎮）所有的國有土地；三是在一個(gè)行政單元區域范圍內，凡出讓國有土地用于工業(yè)項目用地的，都必須執行同一的最低價(jià)標準（即《標準》所列該行政單元所在土地等別相對應的最低價(jià)標準），由于工業(yè)項目在同一區域內的準入“門(mén)檻”相同，就可促進(jìn)工業(yè)項目向區位、投資環(huán)境、基礎設施條件更好的區域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點(diǎn)火”、“戶(hù)戶(hù)冒煙”。

　　二是嚴格規定了《標準》的修正原則，增強了《標準》執行的“剛性”�！稑藴省肥菄栏癜凑諊�發(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和”的要求，在廣泛調查和測算基礎上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開(kāi)發(fā)程度、土地取得來(lái)源等各項因素，涵蓋了相應的成本費用，體現了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)�規定其“出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價(jià)標準”，而且還明確規定各地國土資源管理部門(mén)“不得以土地取得來(lái)源不同、土地開(kāi)發(fā)程度不同等各種理由對規定的最低價(jià)標準進(jìn)行減價(jià)修正�！边@樣，一方面可有效防止一些地方在《標準》下發(fā)后，不按規范程序出讓工業(yè)用地，甚至以土地取得成本不同、開(kāi)發(fā)程度不同等各種理由修正最低價(jià)標準、減免或補貼地價(jià)款從而變相低價(jià)出讓土地，增強了最低價(jià)標準執行中的“剛性”，另一方面也有利于促進(jìn)地方進(jìn)行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項目建設，有利于提高土地利用效率。

　　三是嚴格界定了特殊情況下《標準》的執行政策。按照《土地管理法》等法律法規的規定，工業(yè)項目必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。但是，在我國少數地區特別是西部地區，也存在一些情況比較特殊的工業(yè)項目，即因為選址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業(yè)項目。為更好地使《標準》符合客觀(guān)實(shí)際，鼓勵這類(lèi)工業(yè)項目在用地時(shí)更少地占用耕地，《通知》第三條規定了相應的地價(jià)政策。同時(shí)，為防止一些地方鉆空子，對這類(lèi)工業(yè)項目也從選址、用地類(lèi)型、土地開(kāi)發(fā)主體等多方面進(jìn)行了非常嚴格的界定。

　　一是“對確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開(kāi)發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在出讓時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應最低價(jià)標準的60％執行�！倍�是對其中使用未列入耕地后備資源，未確定土地使用權人（或承包經(jīng)營(yíng)權人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開(kāi)發(fā)的工業(yè)項目用地，在出讓時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應最低價(jià)標準的30％執行。

　　四是對工業(yè)用地租賃和較短年期出讓時(shí)如何執行《標準》予以明確規定�！稑藴省穼�(shí)施后，各地工業(yè)用地出讓價(jià)格將有較大幅度提高，一些企業(yè)可能會(huì )選擇租賃方式或者以較短年期（如20年）的價(jià)格取得工業(yè)用地。因此，為防止一些地方低租金租賃土地或通過(guò)年期修正低價(jià)出讓土地，《通知》第四條分別針對上述兩種情況，就如何執行《標準》進(jìn)行了規定。

　　《通知》規定，對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應工業(yè)用地的，所確定的出讓價(jià)格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮土地估價(jià)規程》（GB/T18508-2001）的規定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

　　五是允許各省級國土資源管理部門(mén)制訂本地最低價(jià)標準。鑒于各地經(jīng)濟發(fā)展狀況不一，工業(yè)用地稀缺程度不同，而且國發(fā)31號文件下發(fā)后各地征地補償等費用上漲幅度有高有低，一些地方可能會(huì )出現本地工業(yè)用地出讓最低價(jià)高于《標準》的情況，同時(shí)，考慮到各地產(chǎn)業(yè)政策存在差異，區域之間鼓勵發(fā)展的和限制發(fā)展的工業(yè)項目在地價(jià)政策上也需要區別對待，《通知》第五條按照“可高不低”的原則，規定各省級國土資源管理部門(mén)“可根據本地征地補償費用提高的實(shí)際，進(jìn)一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準”，切實(shí)保障被征地農民的長(cháng)遠生計，也可以“根據本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標準》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區域的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準�！边@樣，不僅有利于增強省級國土資源管理部門(mén)對本地土地利用的調控責任，而且還有利于進(jìn)一步發(fā)揮其通過(guò)運用地價(jià)政策參與本區域內產(chǎn)業(yè)調控的積極性。

　　六是明確了《標準》與各地基準地價(jià)的關(guān)系。工業(yè)用地基準地價(jià)反映了不同區域工業(yè)用地的市場(chǎng)平均價(jià)格水平，是各地在出讓工業(yè)用地時(shí)確定出讓價(jià)格的重要參照依據。當前，各地為了招商引資，人為壓低工業(yè)用地基準地價(jià)的現象比較普遍。為此，《通知》第六條明確要求各�。▍^、市）在《標準》發(fā)布實(shí)施后，依據《標準》開(kāi)展基準地價(jià)更新工作，及時(shí)調整工業(yè)用地基準地價(jià)，從而使各地工業(yè)用地的基準地價(jià)與《標準》保持銜接一致。

　　七是明確了違反《標準》出讓工業(yè)用地的法律責任�！锻ㄖ�》第七條要求各地國土資源管理部門(mén)加強監督管理，重申了國發(fā)31號文件的有關(guān)規定，即“低于最低價(jià)標準出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責任�！�

　　八是明確了《標準》實(shí)施的時(shí)間。即從2007年1月1日起實(shí)施。同時(shí)，為保證《標準》的適時(shí)性和適用性，《通知》第八條還規定“部將根據各地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展情況、宏觀(guān)調控的需要以及《標準》的實(shí)施情況，適時(shí)進(jìn)行修訂�！�

　　六、貫徹落實(shí)好《標準》，各級國土資源管理部門(mén)需要做好哪幾方面的工作？

　　首先，各級國土資源管理部門(mén)要提高認識，準確把握《標準》及《通知》相關(guān)規定的政策內涵，充分認識到《標準》的貫徹執行對土地管理和土地調控的重大意義，增強落實(shí)《標準》的自覺(jué)性。要加大宣傳力度，大力宣傳《標準》對規范土地市場(chǎng)秩序、促進(jìn)區域協(xié)調發(fā)展和穩定住宅用地價(jià)格等方面所起到的作用，正確引導社會(huì )輿論和市場(chǎng)預期。

　　第二，各省級國土資源管理部門(mén)要結合本地實(shí)際，及時(shí)制訂本地的最低價(jià)標準，更新基準地價(jià)。要按照《通知》要求，根據本地實(shí)際，與區域、產(chǎn)業(yè)政策協(xié)調配合，制訂有利于調整優(yōu)化本地產(chǎn)業(yè)結構、地區經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的最低價(jià)標準，并盡快報部備案。各地基準地價(jià)與《標準》不符的，要及時(shí)更新調整。

　　第三，要嚴格執行《標準》和《通知》的有關(guān)規定。各級國土資源管理部門(mén)在出讓工業(yè)用地時(shí)，要嚴格按招標拍賣(mài)掛牌出讓規范程序操作，不能違反《通知》有關(guān)規定隨意修正、變相壓低出讓價(jià)格，確定的出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于《標準》。

　　第四，要加強監督檢查。各省級國土資源管理部門(mén)要加強對各地貫徹執行《標準》工作的指導和監督檢查，采取有效措施確�！稑藴省仿涞綄�(shí)處，對違反規定，低于《標準》低價(jià)出讓土地的，必須嚴肅查處。