房地產(chǎn)估價(jià)師名詞解釋

　　名詞：房地產(chǎn)估價(jià)（real estate appraisal）

　　解釋?zhuān)菏侵笇?zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在對影響估價(jià)對象價(jià)格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動(dòng)。

　　名詞：估價(jià)時(shí)點(diǎn)（date of value）

　　解釋?zhuān)菏侵冈u估價(jià)值對應的時(shí)間，即在該時(shí)間上估價(jià)對象才有該價(jià)值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間價(jià)值會(huì )有所不同，所以，估價(jià)通常是對估價(jià)對象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計。估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常用公歷年、月、日表示。

　　名詞：估價(jià)原則（appraisal principle）

　　解釋?zhuān)菏侵溉藗冊诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復實(shí)踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價(jià)格形成和運動(dòng)的客觀(guān)規律認識的基礎上，總結出的一些簡(jiǎn)明扼要、在估價(jià)活動(dòng)中應當遵循的法則或標準。

　　對房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨立、客觀(guān)、公正。這應作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為原則。同時(shí)，在具體估價(jià)作業(yè)中應當遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。

　　名詞：估價(jià)目的（appraisal purpose）

　　解釋?zhuān)菏侵敢粋€(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目的估價(jià)結果的期望用途，或者通俗一點(diǎn)講，委托人將未來(lái)完成后的估價(jià)報告拿去做什么用，是為了滿(mǎn)足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動(dòng)或者民事行為、行政行為等的需要。例如，是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃提供價(jià)格或租金參考依據而估價(jià)，還是為銀行衡量擬抵押房地產(chǎn)的價(jià)值而估價(jià)，還是為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額而估價(jià)，或是為政府掌握劃撥土地使用權進(jìn)入市場(chǎng)應補交的土地使用權出讓金等的數額而估價(jià)。

　　名詞：估價(jià)程序（appraisal process）

　　解釋?zhuān)菏侵敢粋€(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目運作的全過(guò)程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序。通俗一點(diǎn)講，就是圓滿(mǎn)地完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目，從頭到尾需要做哪些工作，應當先做什么、后做什么。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序是：

　?。?）獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；

　?。?）受理估價(jià)委托；

　?。?）擬定估價(jià)作業(yè)方案；

　?。?）搜集估價(jià)所需資料；

　?。?）實(shí)地查勘估價(jià)對象；

　?。?）選定估價(jià)方法測算；

　?。?）確定估價(jià)結果；

　?。?）撰寫(xiě)估價(jià)報告；

　?。?）審核估價(jià)報告；

　?。?0）出具估價(jià)報告；

　?。?1）估價(jià)資料歸檔。

　　名詞：估價(jià)對象

　　解釋?zhuān)菏侵敢粋€(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目中需要評估其客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的具體房地產(chǎn)。

　　估價(jià)對象是豐富多彩、復雜多樣的。

　　一、從實(shí)物角度來(lái)看，估價(jià)對象主要有：

　?。?）無(wú)建筑物的空地；

　?。?）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

　?。?）建筑物（包括尚未建成的建筑物）；

　?。?）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；

　?。?）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；

　?。?）未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)；

　?。?）已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；

　?。?）現在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；

　?。?）房地產(chǎn)的局部；

　?。?0）包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價(jià)值為主的一個(gè)企業(yè)整體；

　?。?1）作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。

　　需要指出的是，上述估價(jià)對象雖然是從實(shí)物角度來(lái)劃分的，但評估其客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值仍然包括實(shí)物、權益和區位三個(gè)方面。

　　二、從權益角度來(lái)看，估價(jià)對象主要有：

　?。?）“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產(chǎn)（這里的“干凈”的意思是指該房地產(chǎn)的手續完備、產(chǎn)權明確且未租賃或者未設有抵押權、典權、地役權或其他任何形式的他項權利，下同）；

　?。?）“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產(chǎn)；

　?。?）“干凈”的房屋所有權和農民集體所有土地的房地產(chǎn)；

　?。?）部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)；

　?。?）共有的房地產(chǎn)；

　?。?）有租約限制的房地產(chǎn)；

　?。?）設定了抵押權的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位）；

　?。?）設定了典權的房地產(chǎn)；

　?。?）設定了地役權的房地產(chǎn)（即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權，如允許他人通行）；

　?。?0）拖欠工程款的房地產(chǎn)；

　?。?1）手續不全的房地產(chǎn)；

　?。?2）產(chǎn)權不明或權屬有爭議的房地產(chǎn)；

　?。?3）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)（又有未超過(guò)批準期限的和已超過(guò)批準期限的）；

　?。?4）違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)；

　?。?5）已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)；

　?。?6）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　?。?7）房地產(chǎn)的租賃權，即承租人權益；

　?。?8）房地產(chǎn)的典權；

　?。?9）房地產(chǎn)的空間利用權（又有地下空間利用權和地上空間利用權）；

　?。?0）房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。

　　名詞：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值（open market value）

　　解釋?zhuān)菏侵冈谙铝薪灰讞l件下最可能實(shí)現的價(jià)格：

　?、俳灰纂p方是自愿地進(jìn)行交易的——一個(gè)賣(mài)者并不是被迫將房地產(chǎn)賣(mài)給特定的買(mǎi)者，一個(gè)買(mǎi)者也不是被迫從特定的賣(mài)者那里購買(mǎi)房地產(chǎn)；

　?、诮灰纂p方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；

　?、劢灰纂p方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識并了解交易對象；

　?、芙灰纂p方掌握必要的市場(chǎng)信息；

　?、萁灰纂p方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；

　?、薏淮嬖谫I(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)——例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對相鄰的一宗條形地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。

　　名詞：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（certified real estate appraiser，CREA）

　　解釋?zhuān)菏侵附?jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格統一考試合格或者資格認定、資格互認，依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書(shū)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師分為專(zhuān)職和兼職兩類(lèi)。專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是指與注冊所在的房地產(chǎn)估價(jià)機構簽訂了勞動(dòng)合同，該機構委托當地人才服務(wù)中心為其托管人事檔案并為其繳納社會(huì )保險的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。除專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師之外的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，為兼職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。