隨著(zhù)新的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在房屋買(mǎi)賣(mài)中的運用，購房者與開(kāi)發(fā)商在簽訂購房合同時(shí)協(xié)商的事項越來(lái)越多，同時(shí)也就愈重視合同中的條款�！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》的第八條規定，遭遇不可抗力，且出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）在發(fā)生之日起多少日內告知買(mǎi)受人的，出賣(mài)人可據實(shí)予以延期。對于此條款中的“不可抗力”，由于理解的角度不同，在實(shí)踐中購房者和開(kāi)發(fā)商往往會(huì )有一些爭議。對此，法律有明文規定，《民法通則》第153條規定，“不可抗力”是指不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。依據此規定，不可抗力應表現為一種客觀(guān)情況，且該客觀(guān)情況的出現須同時(shí)具備不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房的理由，符合這三個(gè)條件，那么可認定該事由為不可抗力，可免除開(kāi)發(fā)商的違約責任，否則就不能視為不可抗力，應追究開(kāi)發(fā)商的違約責任。

　　“不可抗力”不是主觀(guān)推定

　　舉一案例說(shuō)明，1997年8月，某股份公司與北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽署了一份《內銷(xiāo)商品房預售契約》，該契約除對房屋價(jià)格，付款方式等作出約定外，就交屋時(shí)間約定為“除不可抗力因素外，發(fā)展商應至遲于1999年3月1日前交房，如逾期60日仍未交房，股份公司有權利退房，并要求發(fā)展商支付違約金，賠償損失�！笨墒堑搅�1999年5月開(kāi)發(fā)商仍未交房，某股份公司多次發(fā)函催促，發(fā)展商聲稱(chēng)，不能如期交房是由于施工中遇到惡劣天氣且進(jìn)口原材料在海上運輸中發(fā)生火災，上述情況屬于不可抗力，可以延期交房。在多次交涉毫無(wú)結果的情況下，某股份公司委托律師訴至北京市第一中級人民法院，請求解除購房契約，并要求發(fā)展商退回房款并賠償損失。法院審理認為，天氣因素對施工進(jìn)度有著(zhù)非常大的影響，但狂風(fēng)或暴雨均為正常的天氣現象，并非不能預見(jiàn)，作為發(fā)展商在售樓時(shí)，就應當依據該地區的氣象記錄，結合其他因素，合理預計工期，確保其在承諾的交屋日期前能夠順利完工，故該事由不能構成不可抗力；此外，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與原材料供應商而言，貨物在海上運輸中遭遇火災，可以作為不可抗力，但此不可抗力事件影響的主體僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與原材料供應商，其范圍僅局限于海上貨物運輸法律關(guān)系中，與股份公司同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之商品房預售法律關(guān)系無(wú)關(guān)，所以該情況也不能作為房屋買(mǎi)賣(mài)中的不可抗力。最后法院判決解除股份公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的購房契約；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雙倍返還股份公司已付定金，退還全部購房款并按同期人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率標準支付股份公司購房款之利息；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔全部訴訟費用。

　　單方面條款不應免責

　　由上述案例可以看出，作為購房合同中免責事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規定的，不能憑自己的主觀(guān)臆想去推定，否則是要承擔相應的法律責任的。

　　在現行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項列為不可抗力條款下的免責事項：

　　1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；

　　2、市政配套的批準與安裝的延誤。

　　其實(shí)，發(fā)展商所述的這二種事件的情況，依據法律的規定可以推出，都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件，即并非為不能預見(jiàn)，不能避免且不能克服的客觀(guān)情況，簡(jiǎn)單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商在建造房屋之前就可以預見(jiàn)的，即使是不能克服的，那也是開(kāi)發(fā)商在建造房屋過(guò)程中自己所需要承擔的風(fēng)險，而不能將此風(fēng)險轉移給購房者。同樣，市政配套的批準與安裝是具有一定的程序性，開(kāi)發(fā)商在最初總體規劃時(shí)就應當可以預見(jiàn)批準與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導致延誤的，那也是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中可以預見(jiàn)和可能要承擔的風(fēng)險，而不能將此風(fēng)險轉移給購房者。如果在契約中將此類(lèi)事件列入不可抗力條款項下，則因違反法律的明確規定，成為無(wú)效條款，同時(shí)發(fā)展商也不能以不可抗力為由而行使抗辯權。所以說(shuō)，在簽訂購房合同時(shí)，正確理解“不可抗力”的法律含義，對發(fā)展商和購房者來(lái)說(shuō)都是十分必要的。