為了規范業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)，保障民主決策，維護業(yè)主的合法權益，根據《條例》，建設部制定了《業(yè)主大會(huì )規程》，對業(yè)主及其權利義務(wù)、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)、業(yè)主公約等作了明確規定?！段餀喾ā穼I(yè)主的權利和義務(wù)也做出了相應的規定。

　?。ㄒ唬I(yè)主

　　業(yè)主指所擁有物業(yè)的產(chǎn)權人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體。

　　業(yè)主最基本的權利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)服務(wù)合同提供相應的管理與服務(wù)的權利。

　　業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益；對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利不履行義務(wù)。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)使用人（通常簡(jiǎn)稱(chēng)為使用人&建設工程教育網(wǎng)&）是指不擁有物業(yè)的所有權，但通過(guò)某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權，并實(shí)際使用物業(yè)的人。

　　由于物業(yè)使用人首先與業(yè)主發(fā)生關(guān)系（如租賃關(guān)系），物業(yè)使用人的基本權利、義務(wù)就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予物業(yè)使用人哪些權利、義務(wù)。同時(shí)，物業(yè)使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，也應享有物業(yè)管理服務(wù)合同約定的相應的權利、義務(wù)。

　　物業(yè)使用人和業(yè)主在權利上的最大區別是物業(yè)使用人沒(méi)有對物業(yè)的最終處置權，如物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)。

　?。ǘI(yè)主大會(huì )

　　業(yè)主大會(huì )的性質(zhì)。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　?。?）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

　?。?）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

　?。?）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　?。?）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　?。?）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。?）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定第⑤項和第⑥項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì )

　　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。一個(gè)物業(yè)管理區域應當成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )一般由五至十一名的單數業(yè)主組成。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )的成立情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì )委員名單等材料向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定政策水平和組織能力以及必要工作時(shí)間的業(yè)主擔任。

　?。ㄋ模I(yè)主公約

　　業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規定業(yè)主在物業(yè)管理區域內有關(guān)物業(yè)使用、維護和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主（包括物業(yè)使用人、繼受人）具有普遍約束力的自律性規范，一般以書(shū)面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。

　　業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規和政策的一種有益補充，是有效調整業(yè)主之間權利與義務(wù)關(guān)系的基礎性文件，也是物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證。建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。建設單位制定業(yè)主臨時(shí)公約，可以參考使用建設部印發(fā)的《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》（建住房[2004]156號）。

　　建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，由籌備組參照政府主管部門(mén)制定的示范文本，結合物業(yè)的實(shí)際情況對業(yè)主臨時(shí)公約進(jìn)行修改補充，擬定業(yè)主公約（草案），經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)生效。以后可根據實(shí)際情況對業(yè)主公約進(jìn)行修訂并經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)后生效。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的各項決定，不得與法律、法規、政策相抵觸。