一、土地借用權

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　　土地借用權是指借用人無(wú)償占有使用出借人擁有土地使用權的土地的權利。

　　我國現行土地法實(shí)踐所承認的土地借用權，是我國特定歷史條件下產(chǎn)生的一種土地他項權利。具體說(shuō)，這是我國長(cháng)期以來(lái)的國有土地無(wú)償劃撥制度的產(chǎn)物。在這樣的制度下，由于沒(méi)有地產(chǎn)市場(chǎng)，用地單位之間的余缺調劑，主要通過(guò)兩種方式進(jìn)行，一是通過(guò)行政指令，改變劃撥?chē)�有土地使用權人，即劃撥�(chē)�有土地使用權的收回和重新授與；二是通過(guò)用地單位之間的借用協(xié)議，由出借方將其暫時(shí)或長(cháng)期不用的土地無(wú)償提供借用方使用。在當時(shí)，這種土地借用關(guān)系確實(shí)在一定程度上起到了緩解土地供需矛盾和提高土地利用率的積極作用。更重要的是，通過(guò)這種方式長(cháng)期形成的土地使用關(guān)系，在當前和今后一個(gè)較長(cháng)時(shí)期內仍將繼續延續。因此，通過(guò)土地他項權利的形式，對這種土地使用關(guān)系加以確認和保護，有利于穩定既成的土地使用格局，減少不必要的經(jīng)濟糾紛和損失，并實(shí)現土地資源的有效利用。

　　在今后，土地借用權這種形式除了可以繼續適用于國有劃撥土地外，還可以適用于農用土地等限制使用權出租、轉讓的土地。當然，不限制出租、轉讓的土地（如國有出讓土地），當事人在自愿基礎上的借用，法律也予以允許。

　�。ǘ�）土地借用權的取得

　　土地借用權只能通過(guò)合同方式取得。土地借用合同，應當采用書(shū)面形式，報土地管理部門(mén)登記。

　�。ㄈ�）土地借用權的效力

　　土地借用權人享有占有、使用所借用土地并由此獲得收益的權利。此外，土地借用權人還享有以下幾種優(yōu)先權：（1）續借權，即可以在借用期滿(mǎn)時(shí)，經(jīng)出借人同意而繼續借用該土地；（2）承租權，即可以在借用期間或者期滿(mǎn)時(shí)，通過(guò)與出借人達成協(xié)議，將借用關(guān)系轉變?yōu)樽赓U關(guān)系（如為國有劃撥土地，應補辦土地出讓手續）；（3）購買(mǎi)權，即經(jīng)出借人同意和國家土地管理部門(mén)批準，將借用的劃撥土地轉變?yōu)槌鲎屚恋亍?/p>

　　土地借用權人應承擔如下義務(wù)：

　�。�1）愛(ài)護借用物；

　�。�2）期滿(mǎn)返還標的物；

　�。�3）不得擅自改變土地用途；

　�。�4）借用權不得擅自轉讓、出租或抵押。

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　　土地借用權的消滅原因有：

　�。�1）借用權期限屆滿(mǎn)，或者借用合同規定的解除條件成就；

　�。�2）借用土地的使用權被國家收回，即出借方喪失土地使用權；

　�。�3）借用權人放棄使用，或者喪失使用該土地的能力（如，企業(yè)停產(chǎn)、轉產(chǎn)、破產(chǎn)）；

　�。�4）借用權人因違反法律被政府或法院終止借用權；

　�。�5）其他原因，例如，在農地借用權的場(chǎng)合，借用權可因國家征用土地或者借用人擅自改變土地用途等事由而消滅。

　　土地借用權消滅后，土地的占有、使用權利依不同情況，或者復歸出借方，或者由國家收回土地使用權后另行授與其他單位。借用權人在土地上的投資，原則上由其取回。不能取回或者一旦取回將損害出借人利益或國家利益的，可按添附原則，歸屬于土地所有權人。

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