一、物權變動(dòng)模式簡(jiǎn)介

　　物權的變動(dòng)有意思主義的物權變動(dòng)模式與形式主義的物權變動(dòng)模式。

　?。ㄒ唬┮馑贾髁x的物權變動(dòng)模式

　　意思主義的物權變動(dòng)模式，又稱(chēng)債權意思主義的物權變動(dòng)模式，是指除了當事人的債權意思之外，物權變動(dòng)無(wú)須其他要件的物權變動(dòng)模式。以買(mǎi)賣(mài)合同為例，標的物所有權的移轉，以當事人之間的買(mǎi)賣(mài)合同為根據，純粹取決于當事人的自由意志，既不需要交付或登記行為，也不需要獨立于買(mǎi)賣(mài)合同的物權行為。

　?。ǘ┬问街髁x的物權變動(dòng)模式

　　1. 物權形式主義的物權變動(dòng)模式

　　物權變動(dòng)中的債權契約只能發(fā)生債權法上的權利義務(wù)關(guān)系，欲發(fā)生物權變動(dòng)，還必須借助于獨立于債權契約而存在的物權契約。這即是所謂的物權行為的獨立性。但僅有獨立于債權意思的物權合意尚不足以引起物權變動(dòng)，還必須具備一定的形式，方可最終引起物權變動(dòng)。其中，不動(dòng)產(chǎn)須有登記，動(dòng)產(chǎn)須有交付。如果沒(méi)有登記或交付行為，即使有債權契約與物權合意，也不能發(fā)生物權變動(dòng)。

　　2. 債權形式主義的物權變動(dòng)模式

　　債權形式主義的物權變動(dòng)模式，又稱(chēng)意思主義與登記或交付相結合的物權變動(dòng)模式，指物權因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當事人間除有債權合意外，尚需踐行登記或交付的法定方式。債權形式主義的物權變動(dòng)模式之下，物權變動(dòng)法律效果的發(fā)生，并非法律行為這一單一民事法律事實(shí)的作用，而是以債權合同這一法律行為與交付或登記這一事實(shí)行為的相互結合為根據。

　　根據《物權法》的規定，我國采用債權形式主義的物權變動(dòng)模式。

　　二、我國的物權變動(dòng)

　?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)物權登記

　　1. 債權形式主義與區分原則

　　第9條規定，“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。”其中法律另有規定的包括，“依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”第14條規定，“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”

　　同時(shí)《物權法》第15條規定物權變動(dòng)與其基礎關(guān)系或者說(shuō)原因關(guān)系的區分原則，即區分合同效力和物權效力。“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

　　2. 不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度

　　國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機構辦理。登記機構應當履行下列職責：（1）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（2）就有關(guān)登記事項詢(xún)問(wèn)申請人；（3）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項；（4）法律、行政法規規定的其他職責。

　　申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

　　登記機構不得有下列行為：（1）要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估；（2）以年檢等名義進(jìn)行重復登記；（3）超出登記職責范圍的其他行為。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機構管理。

　　不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)是權利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權的證明。不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載的事項，應當與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準。

　　3. 不動(dòng)產(chǎn)更正登記和異議登記

　　異議登記，就是將事實(shí)上的權利人以及利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。與異議登記不同的是，更正登記是徹底地消除登記權利與真正權利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權。

　　《物權法》第19條規定，“權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人書(shū)面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

　　4. 預告登記

　　預告登記，是指為保全一項請求權而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類(lèi)型。

　　《物權法》第20條規定，“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的。預告登記失效。”

　　5. 登記錯誤賠償責任

　　《物權法》第21條規定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”

　　6. 登記收費

　　《物權法》第22條規定，不動(dòng)產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)規定。

　?。ǘ﹦?dòng)產(chǎn)交付

　　不動(dòng)產(chǎn)物權以登記為公示手段，與此相對應，動(dòng)產(chǎn)物權以占有和交付為公示手段?！段餀喾ā返?3條規定，動(dòng)產(chǎn)物權的設立和轉讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。

　　同時(shí)第24條規定，“船舶、航空器和機動(dòng)車(chē)等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”船舶、航空器和機動(dòng)車(chē)等本身具有動(dòng)產(chǎn)的屬性，其物權變動(dòng)并不是在登記時(shí)發(fā)生效力。其所有權轉移一般在交付時(shí)發(fā)生效力，其抵押權在抵押合同生效時(shí)設立。但是，法律對船舶、航空器和汽車(chē)等動(dòng)產(chǎn)規定有登記制度，其物權的變動(dòng)如果未在登記部門(mén)進(jìn)行登記，就不產(chǎn)生社會(huì )公信力，不能對抗善意第三人。所謂善意第三人，就是指不知道也不應當知道物權發(fā)生了變動(dòng)的物權關(guān)系相對人。

　　交付除了現實(shí)交付外還有觀(guān)念交付：

　　1. 簡(jiǎn)易交付。第25條規定，“動(dòng)產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。”

　　2. 指示交付。第26條規定，“動(dòng)產(chǎn)物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。”

　　3. 占有改定。第27條規定，“動(dòng)產(chǎn)物權轉讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。”

　　所有權

　　財產(chǎn)所有權，是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權利。其法律特征表現在：

　?。ㄒ唬┴敭a(chǎn)所有權具有內容上的完整性

　　財產(chǎn)所有權是完整的物權。所有權與其他物權的區別主要表現在，所有人對財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的完整權利，而其他物權只是具有所有權的部分權能。

　?。ǘ┴敭a(chǎn)所有權具有權利主體上的特定性和義務(wù)主體的不特定性

　　財產(chǎn)所有權法律關(guān)系中的權利主體是特定的所有權人，所有權人不需要任何其他人的協(xié)助，便可通過(guò)自己的行為，直接實(shí)現對其財產(chǎn)的占有、使用、收益與處分。而所有權法律關(guān)系中的義務(wù)主體則是不特定的，即該關(guān)系中的義務(wù)人是除所有人之外的任何不特定的民事主體。這些義務(wù)人均負有不作為的義務(wù)，未經(jīng)所有權人同意，不得對所有權人的財產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益或處分，否則便構成侵權。由于義務(wù)主體是不特定的，因此財產(chǎn)所有權又被稱(chēng)作“對世權”。

　?。ㄈ┴敭a(chǎn)所有權具有強烈的排他性

　　財產(chǎn)所有人對其財產(chǎn)享有的所有權，可以依法排斥他人的非法干涉，不允許其他任何人加以妨礙或者侵害。對所有權而言，必須嚴格實(shí)行一物一權主義，即在一物之上只能有一個(gè)所有權，不能形成雙重所有權。而他物權則在實(shí)行一物一權方面并不十分嚴格，同一物之上可以成立數個(gè)物權（如一個(gè)所有權與一個(gè)他物權或者數個(gè)他物權）。當財產(chǎn)所有權受到不法占有或者侵害時(shí)，財產(chǎn)所有人有權請求返還原物、停止侵害、排除妨礙或者賠償損失。

　?。ㄋ模┴敭a(chǎn)所有權的客體僅限于有體物、特定物和獨立物

　　物權法規定，法律規定專(zhuān)屬于國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權。為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會(huì )保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個(gè)人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。