09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導:物權法解釋?zhuān)ㄒ话偎氖?/h1>
物權法解釋?zhuān)旱谝话偎氖龡l[建設用地使用權流轉方式]
第一百四十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律另有規定的除外。
[解釋]本條是關(guān)于建設用地使用權流轉方式的規定。
?。ㄒ唬╆P(guān)于建設用地使用權流轉的法律依據
同支付出讓金等費用一樣,建設用地使用權的依法流轉,也是我國土地有償使用制度的重要內容。有關(guān)法律、行政法規對此已經(jīng)有了明確的規定,例如,土地管理法第二條第三款規定:“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依法轉讓。”城市房地產(chǎn)管理法第三十六條規定:“房地產(chǎn)轉讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。”第四十七條規定:“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。”“以出讓方式取得的土地使用權,可以設定抵押權。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四條規定:“依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者,其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動(dòng)。合法權益受?chē)曳杀Wo。”第十九條第一款規定:“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈與。”
根據這些法律、行政法規的規定,建設用地使用權可以依法轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。
?。ǘ╆P(guān)于對建設用地使用權流轉的限制
法律、行政法規還規定了對建設用地使用權流轉的限制。對于劃撥取得的建設用地使用權,其流轉就要受到一定限制。物權法本條規定的除外條款所指的就是這些限制性規定。
1.關(guān)于劃撥取得的建設用地的流轉
根據法律、行政法規的規定,對于劃撥取得的建設用地,其流轉要通過(guò)行政審批,并交納相應土地出讓金或者土地收益。例如,城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產(chǎn)時(shí),應當按照國務(wù)院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金。”“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產(chǎn)報批時(shí),有批準權的人民政府按照國務(wù)院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務(wù)院規定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”第五十條規定:“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后,應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優(yōu)先受償。”擔保法第五十六條規定:“拍賣(mài)劃撥的國有土地使用權所得的價(jià)款,在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人有優(yōu)先受償權。”此外,《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中也有相應的規定。
2.關(guān)于以出讓方式取得的建設用地使用權流轉的限制
根據法律和行政法規的規定,即便是以出讓方式取得的建設用地使用權,在有些情況下也是不能直接進(jìn)人流轉的。例如,城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規定:“下列房地產(chǎn),不得轉讓?zhuān)海ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵嗟?,不符合本法第三十八條規定的條件的;(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的;(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。”第三十八條規定:“以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產(chǎn)時(shí),應當符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書(shū);(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。”“轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應當持有房屋所有權證書(shū)。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第二款規定:“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的,土地使用權不得轉讓。”總之,建設用地使用權的流轉及其限制,在有關(guān)法律、行政法規中已經(jīng)有了比較完備的規定。在本條的貫徹和執行中要注意吸取已有規定在貫徹實(shí)施中的成果和經(jīng)驗,使建設用地使用權的流轉更為有序,實(shí)現地盡其利。

