09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導:物權法解釋?zhuān)ㄒ话偎氖牛?/h1>
物權法解釋?zhuān)旱谝话偎氖艞l[建設用地使用權續期及土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬]
第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。
[解釋]本條是建設用地使用權續期及土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬的規定。
國家通過(guò)出讓的方式,使建設用地使用權人獲得一定期間內利用土地的權利。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定,建設用地使用權出讓的最高年限為:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年、綜合或者其他用五十年。因此,建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后,就面臨建設用地使用權如何續期的問(wèn)題。城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規定:“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn),土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期,除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經(jīng)批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn),土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的,土地使用權由國家無(wú)償收回。”物權法草案曾經(jīng)根據現行法律的規定,對建設用地使用權的續期做出了規定。但是,物權法草案向全社會(huì )征求意見(jiàn)后,一些部門(mén)和群眾對建設用地使用權續期的規定提出了不同的意見(jiàn)。有人提出,一幢公寓多戶(hù)居住,建設用地使用權期間屆滿(mǎn),是由住戶(hù)個(gè)人申請續期還是業(yè)主委員會(huì )統一申請續期,意見(jiàn)不一致時(shí)怎么辦,需要明確。建設用地使用權續期的問(wèn)題,確實(shí)和老百姓的利益息息相關(guān),應當保障老百姓安居樂(lè )業(yè),使有恒產(chǎn)者有恒心。如果規定住宅建設用地需要申請續期,要求成千上萬(wàn)的住戶(hù)辦理續期手續,不僅難以操作,加重了老百姓的負擔,也增加了行政管理的成本,不利于社會(huì )的安定。在聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)后,物權法草案對住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權的續期分別做出了規定,明確規定住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續期。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法,由國務(wù)院規定。“住宅建設用地使用權自動(dòng)續期”的規定受到了普遍的贊成。同時(shí),有人提出,住戶(hù)買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)支付了土地出讓金,續期后不應再交費。有的認為,續期的應交少量的土地使用費??紤]到住宅建設用地使用權續期后是否支付土地使用費,是關(guān)系到廣大群眾切身利益的問(wèn)題。絕大多數住宅建設用地使用權的期限為七十年,如何科學(xué)地規定建設用地使用權人屆時(shí)應當承擔的義務(wù),目前還缺少足夠的科學(xué)依據,應當慎重研究,物權法以不作規定為宜。而且物權法不作規定,也不影響國務(wù)院根據實(shí)際情況做出相關(guān)的規定。因此,本條對建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后是否支付土地使用費的問(wèn)題未作規定。
為什么非住宅建設用地使用權沒(méi)有采取自動(dòng)續期的規定?這是因為非住宅建設用地和住宅建設用地有較大的區別。非住宅建設用地的使用期限相對比較短,使用用途也各不相同。有的建設用地使用權人僅需要在特定的期限內使用建設用地,過(guò)了該期限,就沒(méi)有使用該土地的必要。因此,不宜將自動(dòng)續期作為非住宅建設用地使用權適用的一般原則,是否續期應當由建設用地使用權人自己決定。根據本條的規定,非住宅建設用地使用權的續期,按照法律規定辦理,即建設用地使用權可以在建設用地使用權期間屆滿(mǎn)前一年申請續期。只要建設用地使用權人提出續期的要求,出讓人就應當同意,只有在公共利益需要使用該建設用地的情況下,出讓人才有權拒絕建設用地使用權人續期的要求,收回該土地。
有人擔心,住宅建設用地使用權自動(dòng)續期會(huì )影響城市規劃和建設。物權法第一百四十八條規定,建設用地使用期間屆滿(mǎn)前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當依照有關(guān)征收的規定對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補償。在建設用地使用權續期后,因為公共利益需要收回的,也可以適用同樣的原則。
關(guān)于建設用地使用權期限屆滿(mǎn)后建筑物歸屬的問(wèn)題,《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,土地使用權期間屆滿(mǎn),土地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權由國家無(wú)償取得。有人提出,建設用地使用權期間屆滿(mǎn),應當根據公平的原則來(lái)確定建筑物等歸屬,而不宜一律規定歸國家所有?,F實(shí)中也有法律對于非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后該土地上的廠(chǎng)房等不動(dòng)產(chǎn)歸屬的問(wèn)題做出規定。比如,中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法規定,中外合作者舉辦合作企業(yè),應當在合作企業(yè)合同中約定“合作企業(yè)終止時(shí)財產(chǎn)的歸屬”。因此,對于非住宅建設用地到期后地上物歸屬的問(wèn)題,解決的辦法是,有約定的,應當按照約定,比如按照BOT合同的約定處理等;沒(méi)有約定或者約定不明確的,應當按照有關(guān)法律規定辦理。

