三、應用估價(jià)方法時(shí)的錯誤

　　1、收益法

　　1）收益期限確定錯誤。

　　2）沒(méi)有以客觀(guān)收益和正常費用作為價(jià)格評估的依據。

　　3）對于客觀(guān)收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

　　4）收益的測算錯誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿(mǎn)客率；沒(méi)有考慮公共流通比；求取的方法錯誤；收益計算中有關(guān)面積套錯了。

　　5）正常費用的測算錯誤

　　A、費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。

　　第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀(guān)收益的直接必要的費用。

　　第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時(shí)，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

　　第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤。

　　第四，把所得稅也作為總費用的一個(gè)組成部分。

　　B、費用的計算中計費基礎錯誤。

　　C、費用的計算方法錯誤。

　　D、參數確定錯誤。

　　E、總費用中包含了折舊費。

　　F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒(méi)有按租賃合同的約定。

　　6）資本化率確定錯誤

　　A、資本化率選定錯誤

　　B、用途不同的部分采用了相同的資本化率

　　C、安全利率選擇錯誤

　　D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟增長(cháng)率作為資本化率。

　　2、市場(chǎng)比較法

　　1）修正系數的確定沒(méi)有充足的理由

　　2）比較實(shí)例的數量不夠，即沒(méi)有達到三個(gè)以上含三個(gè)）的可比實(shí)例

　　3）修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。

　　4）單項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調整幅度超過(guò)了20%，或者各項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調整幅度超過(guò)了30%。

　　5）比較修正的方向錯誤。

　　6）可比實(shí)例不符合條件。

　　7）區域因素與個(gè)別因素混淆不請。

　　8）區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒(méi)有結合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異。

　　9）區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒(méi)有與評估對象的特點(diǎn)結合起來(lái)。

　　10）比較修正項目有漏項。

　　11）間接比較與直接比較混淆不清。

　　12）區域因素比較修正的內涵理解錯誤。

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