三、成本法：難點(diǎn)是折舊的求取。

　　成本法的理論依據，從賣(mài)方的角度來(lái)看，是生產(chǎn)費用價(jià)值論。其價(jià)格基于“生產(chǎn)費用”，重在過(guò)去的投入，是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格；從買(mǎi)方的角度來(lái)看，是替代原理。即買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格。

　　1、成本法的適用對象和條件：只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計劃開(kāi)發(fā)建造或可以假設重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。單純的建筑物的估價(jià)通常也采用成本法。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。

　　一般適合在農村地區、城鄉結合部、新開(kāi)發(fā)地區以及舊城改造地區。

　　現實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費的成本。也就是說(shuō)，成本的增加并不一定增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。

　　2、運用成本法時(shí)注意：①要區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費，客觀(guān)成本是假設開(kāi)發(fā)建造時(shí)大多數開(kāi)發(fā)商的正?；ㄙM，在估價(jià)中應采用客觀(guān)成本。②要結合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評估價(jià)值。

　　3、操作步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；②估算重新購建價(jià)格；③估算折舊；④求取積算價(jià)格。

　　4、價(jià)格構成：

　?、磐恋厝〉觅M。①征用農用地，土地取得成本包括農用地征用費[土地補償費、青苗補償費、地上附著(zhù)物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費、新菜地開(kāi)發(fā)建設基金、征地管理費（由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費，其收取標準根據征地包干方式的不同，為征地費總額的1.5%~3%）、政府規定的其他有關(guān)稅費]和土地使用權出讓金等。

　?、诜课莶疬w的，土地取得成本包括拆遷補償安置費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位和個(gè)體工商戶(hù)停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費、政府規定的其他有關(guān)稅費）和土地使用權出讓金等。

　?、墼谑袌?chǎng)上“購買(mǎi)”的，如購買(mǎi)政府出讓或其他開(kāi)發(fā)商轉讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買(mǎi)土地的價(jià)款和在購買(mǎi)時(shí)應由買(mǎi)方繳納的稅費等。

　?、崎_(kāi)發(fā)成本。分為土地開(kāi)發(fā)成本和建造成本。包括：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費。

　?、枪芾碣M用。通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例計算。

　?、韧顿Y利息。包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資本還是自有資金，都應計算利息。（注意計息基礎、期限、利率、計息方式）

　?、射N(xiāo)售稅費。①銷(xiāo)售費用（廣告費、銷(xiāo)售代理費等）、②銷(xiāo)售稅金及附加（兩稅一費）、③其他銷(xiāo)售稅費（應由賣(mài)方負擔的交易手續費等）。通常是按售價(jià)的一定比例計算。

　?、书_(kāi)發(fā)利潤。估算開(kāi)發(fā)平均利潤時(shí)應掌握：①開(kāi)發(fā)利潤是所得稅前的

　　開(kāi)發(fā)利潤=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開(kāi)發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷(xiāo)售稅費

　?、陂_(kāi)發(fā)利潤是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤。

　?、坶_(kāi)發(fā)利潤是按一定基數乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來(lái)計算。具體有以下幾種：

　?、?計算基數=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本 相應的利潤率為直接成本利潤率

　　直接成本利潤率=開(kāi)發(fā)利潤/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）

　?、?計算基數=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用 相應的利潤率為投資利潤率

　　投資利潤率=開(kāi)發(fā)利潤/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用）

　?、?計算基數=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用 相應的利潤率為成本利潤率

　　成本利潤率=開(kāi)發(fā)利潤/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用）

　?、?計算基數=開(kāi)發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)） 相應的利潤率為銷(xiāo)售利潤率

　　銷(xiāo)售利潤率=開(kāi)發(fā)利潤/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　5、成本法的基本公式：

　　積算價(jià)格=重新購建價(jià)格－折舊 有3種情況：一是新開(kāi)發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。

　　新開(kāi)發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應考慮工程質(zhì)量、規劃設計、周?chē)h(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對價(jià)格的影響而給予適當的增減修正。

　?、龠m用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本

　　+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

　?、谶m用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造

　　成本+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

　?、圻m用于舊房地產(chǎn)的基本公式：

　　舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格－建筑物的折舊

　　必要時(shí)，還應扣除由于舊建筑的存在而導致的土地價(jià)值減損。

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