4、建立價(jià)格可比基礎。統一付款方式（應以一次付清需要支付得金額為準）、統一采用單價(jià)、統一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計算-買(mǎi)入價(jià)和賣(mài)出價(jià)的平均價(jià)）、統一面積內涵（土地分劃撥、出讓?zhuān)ㄖ锓质褂妹娣e、套內面積和建筑面積）、統一面積單位。

　　5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為正常價(jià)格。（a 有利害人之間的交易；b 急于出售或急于購買(mǎi)的交易；c 交易雙方或某一方對市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；d 交易雙方劃某一方有特別動(dòng)機或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍賣(mài)、招標、哄抬或拋售；f 交易稅費非正常負擔，如應由買(mǎi)方繳納的稅費，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由賣(mài)方來(lái)繳納或應由賣(mài)方繳納的稅費買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由買(mǎi)方來(lái)繳納；g 相鄰房地產(chǎn)合并交易；h 受債權債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對于交易稅費非正常負擔的調整方法：

　?、?正常成交價(jià)格－應由賣(mài)方負擔的稅費=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格

　?、?正常成交價(jià)格+應由買(mǎi)方負擔的稅費=買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格。

　　6、交易日期修正。應將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?？赏ㄟ^(guò)價(jià)格指數或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調整。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。

　?、?采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　?、诓捎闷趦绕骄仙蛳陆档膬r(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類(lèi)價(jià)格指數或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：①一般物價(jià)指數或變動(dòng)率；②建筑造價(jià)指數或變動(dòng)率；③建筑材料價(jià)格指數或變動(dòng)率；④建筑人工費指數或變動(dòng)率；⑤房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率。如果引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價(jià)指數或變動(dòng)率。

　　在無(wú)房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據當地房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷，加以修正。

　　7、房地產(chǎn)狀況修正?？煞譃闄嘁鏍顩r修正、區位狀況修正和實(shí)物狀況修正。

　　思路是：首先列出對估價(jià)對象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據差異程度對可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時(shí)的狀況。

　　8、求取比準價(jià)格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調整不得超過(guò)20%，綜合調整不得超過(guò)30%.

　　9、方法應用過(guò)程中容易出現的問(wèn)題：⑴可比實(shí)例是否在同一供求區，規模是否相當，權利性質(zhì)類(lèi)型，估價(jià)目的是否吻合，結構是否一致，面積是否相當等，距待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否長(cháng)于1年，長(cháng)于1年的說(shuō)明理由；⑵基礎數據是否有誤，搜集的數據是否有可比性（建立價(jià)格可比基礎），是否剔除了交易稅費的非正常負擔。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說(shuō)明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說(shuō)明。

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