6、重新購建價(jià)格：

　?、胖匦沦徑▋r(jià)格是假設在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顩r的估價(jià)對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和。特別注意：①重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的。并非總是現在，可也能是過(guò)去。②重新購建價(jià)格是客觀(guān)的。是社會(huì )一般的公平耗費，是客觀(guān)成本。③建筑的重新購建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

　?、浦亟▋r(jià)格和重置價(jià)格。①重置價(jià)格：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價(jià)。②重建價(jià)格：采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。適宜于有特殊保護價(jià)值的建筑物的估價(jià)。

　　通常重置價(jià)格低于重建價(jià)格。

　　7、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法：

　?、賳挝槐容^法（單位面積法和單位體積法）②分部分項法 ③工料測量法 ④指數調整法

　　8、建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊。

　?、傥镔|(zhì)折舊。即物質(zhì)磨損、有形損耗。有自然經(jīng)過(guò)的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。

　?、诠δ苷叟f。即精神磨損、無(wú)形損耗。是由于消費觀(guān)念變更、規劃設計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。

　?、劢?jīng)濟折舊。即外部性折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規劃改變、政策變化等。

　　9、建筑物折舊的求取方法：

　?、拍晗薹?。①自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時(shí)的年數；后者是指建筑物從建成之日起預期產(chǎn)生的收入大于運營(yíng)費用的持續年數。②實(shí)際經(jīng)過(guò)年數和有效經(jīng)過(guò)年數。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數是指建筑物建成之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數；有效經(jīng)過(guò)年數可能短于也可能長(cháng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數。在成本法求取折舊時(shí)，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過(guò)年數應為有效經(jīng)過(guò)年數，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。

　?、茖?shí)際觀(guān)察法。注重建筑物的實(shí)際損耗程度。建筑物的損耗分可修復的損耗和不可修復的損耗。當修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復部分。其折舊額為其修復費用；對于不可修復部分，再將其分為短壽命項目和長(cháng)壽命項目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，最后將修復費用、短壽命項目的折舊額、長(cháng)壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。

　?、浅尚抡劭鄯?。適用于同時(shí)需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現值調查。

　?、日叟f方法的綜合運用。常以年限法為基礎計算折舊，然后根據實(shí)地觀(guān)察法進(jìn)行修正。P163

　　10、估價(jià)中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)：

　?、俳ㄖ锏慕ㄔO期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計。

　?、诮ㄖ锬陀媚晗薅逃谕恋厥褂媚晗迺r(shí)，應按建筑物耐用年限計算折舊。

　?、劢ㄖ锬陀媚晗揲L(cháng)于土地使用年限時(shí)，應按土地使用權年限計算折舊。

　?、芙ㄖ锍霈F于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時(shí)，應按建筑物耐用年限計算折舊。

　?、萁ㄖ锍霈F于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時(shí)，應按建筑物已使用年限加上土地使用權剩余年限計算折舊。

　　11、現行商品房?jì)r(jià)格構成：

　?、派唐纷≌瑑r(jià)格構成：①成本：征地費及拆遷補償安置費、勘察設計及前期工程費、住宅建筑、安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設費、管理費、貸款利息。②利潤；③稅金；④地段差價(jià)。不計入商品住宅價(jià)格的費用：非住宅小區級的公共建筑的建設費用、住宅小區內的營(yíng)業(yè)性用房和設施費。

　?、平?jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格的構成：①征地費及拆遷補償安置費；②勘察設計及前期工程費；③建筑安裝工程費；④住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）；⑤管理費（以上4項之和的1%-3%）；⑥貸款利息；⑦稅金；⑧利潤（3%以下）。

　?、寝r地征用費的構成：①土地補償費（6-10倍/畝）；②安置補助費（4-6倍/人）；③地上附著(zhù)物和青苗補償費；④新菜地開(kāi)發(fā)建設基金（城市郊區菜地）；⑤耕地開(kāi)墾費（占用耕地）；⑥耕地占用稅（占用耕地）；⑦征地管理費；⑧其它。

　?、瘸鞘蟹课莶疬w補償安置費構成：①被拆遷房屋及附屬物的補償；②搬遷補助費；③臨時(shí)安置補助費或周轉房費；④拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費；⑤拆遷服務(wù)費；⑥拆遷管理費；政府規定的其他有關(guān)稅費。

　　12、現行房屋折舊制度及房屋完損等級評定標準：

　?、僬叟f制度：4類(lèi)7等：各種結構房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結構0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡(jiǎn)易結構0.

　?、谕険p等級：根據房屋的結構、裝修、設備的完好、損壞程度分為：A 完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般損壞房，五、四成；D 嚴重損壞房及危險房，三成以下。

　　13、方法應用過(guò)程中容易出現的問(wèn)題：⑴土地取得成本包括購地款和有關(guān)稅費；⑵土地開(kāi)發(fā)成本的計算依據及取值是否正確，注意客觀(guān)成本和實(shí)際成本的區別。⑶利息計算是否正確，注意利息率、計息周期，資金以何種方式投入，需要計息的項目（土地取得費，包括為購地而支付的稅費，開(kāi)發(fā)成本、管理費用）；⑷利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據，利潤率的計算基數與利潤是否對應。⑸折舊方法的選用、折舊計算是否正確。注意經(jīng)濟壽命和自然壽命、有效經(jīng)過(guò)年數和實(shí)際經(jīng)過(guò)年數的區別，建筑物折舊年限的確定；⑹銷(xiāo)售稅費的計算是否有誤，其計算基數應該是銷(xiāo)售收入；⑺模型的選用是否正確，各種模型所對應的開(kāi)發(fā)程度，以及考慮的項目是否齊全；⑻計算是否有誤。

建設工程教育網(wǎng)整理