四、假設開(kāi)發(fā)法：難點(diǎn)是利潤的估算和開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算。

　　1、適用對象和條件：假設開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。對于有規劃設計條件要求，但尚未明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)的話(huà)，估價(jià)人員可根據所推測的最可能的規劃設計條件來(lái)估價(jià)，但必須將該最可能的規劃條件列為估價(jià)的假設和限制條件，并在報告中作特別說(shuō)明，說(shuō)明它對估價(jià)結果的影響或估價(jià)結果對其的依賴(lài)性。

　　2、假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)結果的可靠性取決于：

　?、攀欠窀鶕康禺a(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（包括用途、規模、檔次等）。

　?、剖欠窀鶕數胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預測了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　?、橇己玫纳鐣?huì )環(huán)境也影響著(zhù)假設開(kāi)發(fā)法的效果。①要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(cháng)遠的房地產(chǎn)政策；②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規；③要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個(gè)穩定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個(gè)長(cháng)遠、公開(kāi)及穩定的土地供應計劃。

　　3、假設開(kāi)發(fā)法的操作步驟：

　?、僬{查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式； ③估計開(kāi)發(fā)建設期；

　?、茴A測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（市場(chǎng)比較法和長(cháng)期趨勢法相結合求?。?；

　?、莨浪汩_(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤、投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費； ⑥進(jìn)行具體計算。

　　4、假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的公式：

　?、偾笊貎r(jià)值的公式：A 適用于將生地建成房屋的公式：

　　生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費用－投資利息

　?。N(xiāo)售稅費－開(kāi)發(fā)利潤－買(mǎi)方購買(mǎi)生地應負擔的稅費

　　B 適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：

　　生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本－管理費用－投資利息

　?。N(xiāo)售稅費－土地開(kāi)發(fā)利潤－買(mǎi)方購買(mǎi)生地應負擔的稅費

　?、谇竺貎r(jià)值的公式：A 適用于將毛地建成房屋的公式：

　　毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費用－投資利息

　?。N(xiāo)售稅費－開(kāi)發(fā)利潤－買(mǎi)方購買(mǎi)毛地應負擔的稅費

　　B 適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：

　　毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本－管理費用－投資利息

　?。N(xiāo)售稅費－土地開(kāi)發(fā)利潤－買(mǎi)方購買(mǎi)毛地應負擔的稅費

　?、矍笫斓貎r(jià)值的公式：

　　熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費用－投資利息

　?。N(xiāo)售稅費－開(kāi)發(fā)利潤－買(mǎi)方購買(mǎi)熟地應負擔的稅費

　?、芮笤诮üこ虄r(jià)值的公式：

　　在建工程價(jià)值=續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續建成本－管理費用－投資利息－銷(xiāo)售稅費

　?。m建投資利潤－買(mǎi)方購買(mǎi)在建工程應負擔的稅費

　?、萸笈f房?jì)r(jià)值的公式：

　　舊房?jì)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷(xiāo)售稅費

　?。b修改造投資利潤－買(mǎi)方購買(mǎi)舊房應負擔的稅費

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