5、運用現金流量法應注意：①開(kāi)發(fā)期和租售期究竟多長(cháng)要估計準確；②各項支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計準確；③各項支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數額要估計準確。

　　6、假設開(kāi)發(fā)法各項費用的求?。?/p>

　?、砰_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設）取得估價(jià)對象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。分為開(kāi)發(fā)期和租售期。

　　確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售稅費等發(fā)生的時(shí)間和數額，預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息等服務(wù)。

　?、崎_(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。對于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法；對于出租和直接經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，可以先預測其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉化為價(jià)值。

　?、情_(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用。開(kāi)發(fā)成本、管理費用可采用比較法來(lái)估算；銷(xiāo)售稅費根據當前政府的稅費政策和其他類(lèi)似開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需支付的稅費情況來(lái)估算，通常按照開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來(lái)估算。

　?、韧顿Y利息。應把握： ①應計利息的項目。包括：未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費（一般假設在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性付清），開(kāi)發(fā)成本和管理費用（通常假設為在所發(fā)生的時(shí)間段內均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時(shí)間段的期中）。銷(xiāo)售費用一般不計息。②計息周期的長(cháng)短。③計息方式（單利或復利）；④利率的高低；⑤計息周期；⑥名義利率和實(shí)際利率。

　?、砷_(kāi)發(fā)利潤。通常以一定基數乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。

　?、释顿Y者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。通常按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率估算。

　?、苏郜F率。是采用現金流量法時(shí)確定的一個(gè)參數。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開(kāi)發(fā)利潤兩部分。

　?、逃嬎阒械钠渌麊?wèn)題。在運用假設開(kāi)發(fā)法時(shí)不應忽略某些無(wú)形收益。

　　P239-249計算

　　7、方法應用過(guò)程中容易出現的問(wèn)題：⑴開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值測算方法是否正確，依據是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現率（是利息率和利潤率的結合）的確定是否說(shuō)明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據，是否重復計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據，利潤率的計算基數與利潤是否對應。⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定是否正確（購地日期、建設期、經(jīng)營(yíng)期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過(guò)程是否有誤等。

　　五、基準地價(jià)修正法：是建立基準地價(jià)的過(guò)程?；鶞实貎r(jià)的價(jià)格內涵，是出讓?zhuān)縿潛?？生地？熟地?/p>

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