第二章 房地產(chǎn)及其描述

　　第二節 房地產(chǎn)的特性

　　房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟物品市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性所決定的。因此，從事房地產(chǎn)估價(jià)還應對房地產(chǎn)的特性有全面、深入、正確的認識。

　　房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，并且是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度看，房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨一無(wú)二、壽命長(cháng)久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現和保值增值十個(gè)特性。

　　一、不可移動(dòng)

　　不可移動(dòng)特性也稱(chēng)為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)區別于其他財產(chǎn)的主要之處。

　　土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動(dòng)。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。有時(shí)為了道路建設和古建筑保護等，需要對建筑物實(shí)施整體平移。例如，因城市道路擴建需要，廣西壯族自治區一級保護文物“英國領(lǐng)事館舊址”被整體平移了35m.盡管如此，建筑物被移動(dòng)的情況很少見(jiàn)，被移動(dòng)的建筑物數量相對于現存的建筑物數量微不足道，并且這種移動(dòng)的耗費很大，往往是不得已而為之，移動(dòng)的距離也很短。建筑物被拆除的情況倒是比較常見(jiàn)，但建筑物被拆除之后就不是建筑物了，而成了廢物、建筑垃圾或是還原成了建筑材料。

　　由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所（如市中心）的距離、對外交通、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)、外部配套設施等，均有一定的相對穩定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會(huì )經(jīng)濟位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì )經(jīng)濟位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì )發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì )經(jīng)濟位置，而這些通常是隨著(zhù)城市建設和發(fā)展而發(fā)生變化的，特別是在中國目前城市建設和發(fā)展變化較大較快的情況下。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境（當地的制度政策、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況及鄰里關(guān)系等），而不像其他產(chǎn)品，原料地、生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區之間調劑余缺，從生產(chǎn)地或者供給過(guò)剩、價(jià)格較低的地區，運送到消費地或者供給短缺、價(jià)格較高的地區。由于人們無(wú)法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區去，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢等都是地區性的，在不同地區之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì )有很大的不同，可細分為若干個(gè)市場(chǎng)。甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì )有很大的不同，可細分為若干個(gè)市場(chǎng)。甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì )有很大的不同，可細分為若干個(gè)市場(chǎng)。甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì )有很大的不同，可細分為若干個(gè)市場(chǎng)。

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