2、土地登記的內容

　　根據《土地登記規則》，土地登記的權屬種類(lèi)包括：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、土地他項權利。登記的內容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權利終止的注銷(xiāo)登記。

　　登記的功能，表現為具有公示、保護交易安全的作用。在我國目前登記主要體現是一種土地管理監督手段。與發(fā)達國家的登記制度相比，我國有關(guān)土地登記的制度的功能還未充分發(fā)揮其保障交易安全的功能。實(shí)踐中，常發(fā)生這樣的事件，交易雙方已經(jīng)就土地使用權的交易達成協(xié)議，但尚未辦理登記手續，此時(shí)轉讓方將該標的轉讓給第三人，并辦理的轉讓登記。則受讓方無(wú)法取得土地的使用權。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關(guān)規定，請求締約過(guò)失賠償。土地這種特殊的交易標的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時(shí)，對取得的土地使用權確定了較長(cháng)期的、大額的投資預期，而締約過(guò)失賠償并不不足預期利益，這樣，對原土地使用權受讓人的權益的保護就不周全。另外，也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴，造成本不應給予登記的土地權利事項，而給予了登記。即意味著(zhù)真正的土地權利人的利益將受到威脅，判令土地權屬我國采取登記絕對主義，在司法救濟上法院往往依據登記的有關(guān)文件，維持錯誤登記。

　　登記公信力的補救把這兩種情況分別稱(chēng)為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現這兩種現象，給當事人造成不應有的損害，國外采取的解決方法是：對搶先登記，德國民法創(chuàng )立了預備登記制度，即將物權行為履行前形成的債權預先登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，憑此對抗將來(lái)可能出現相同請求權。這一制度后來(lái)被瑞士民法和日本民法所繼受。預備登記和實(shí)際登記的區別在于，預備登記只進(jìn)行形式審查，而實(shí)際登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查；預備登記只起到證明交易關(guān)系的作用，實(shí)際登記則具有確認合同效力的作用。

　　對于錯誤登記，德國民法創(chuàng )立了異議登記制度。如果出現登記權利與實(shí)際權利不符的情況，權利人可以向登記機關(guān)提出異議，該項異議被登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上之后，能夠對抗%26ldquo；登記正確性的推定效力%26rdquo；。通過(guò)異議登記，賦予權利人一種應急措施，待登記機關(guān)查清事實(shí)后，還應該辦理變更登記或注銷(xiāo)異議登記。澳大利亞創(chuàng )立托倫斯制。已登記的權利具有絕對的、不可推翻的效力，即使發(fā)現確實(shí)有錯誤，證明已登記的土地權利在未登記之前不應為登記人所享有的，原土地享有人頁(yè)不能因此而推翻已經(jīng)登記的事項，只能由德國登記機關(guān)給應享有土地權的人以相當的賠償；土地權利需要變更時(shí)，登記機關(guān)收回原由土地證書(shū)，經(jīng)過(guò)審查變更登記，法給受讓人以新的土地證書(shū)。美國、英國、新西蘭等國的土地登記制均采用這一制度。

　　我國土地制度改革的方向，就是實(shí)現土地資源的優(yōu)化配制的目標。突破長(cháng)期以來(lái)形成的土地權利單一化、凝固化的局面，充分發(fā)揮所有權之外的土地利用權的功能。土地利用權功能發(fā)揮作用的前提是首先確認各種土地權利類(lèi)型，在此基礎上將土地利用權的自由流通轉讓作為新型的地產(chǎn)制度的基本原則。在實(shí)現土地利用權的自由流通轉讓的過(guò)程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當前土地改革的重要環(huán)節。在各中土地利用權的設置中，必須首先應當堅持土地登記要件原則，防止土地權利市場(chǎng)化過(guò)程中和市場(chǎng)化以后，權利流轉無(wú)序。明確界定各種適應市場(chǎng)需要的土地權利，規定權利的取得、行使、變更、終止等內容應依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配制，調控地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。在登記的內容上，完善現有的初始登記、變更登記制度的同時(shí)，借鑒發(fā)達國家預備登記和異議登記制度，對穩定地產(chǎn)市場(chǎng)、保障交易安全具有重要的作用。

　　3、土地登記機關(guān)

　　土地登記機關(guān)主要是各級土地行政管理部門(mén)。就現有法律規定而言，土地登記機關(guān)和房產(chǎn)登記機關(guān)乃至其他不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)的職能，需進(jìn)一步協(xié)調。我國擔保法而言，第42條規定了4個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規定了兩種截然相反的登記程序，即：%26ldquo；在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上簡(jiǎn)稱(chēng)房屋的，應當憑土地使用權證書(shū)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請登記%26hellip；；房地產(chǎn)轉讓或者變更時(shí)，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書(shū)向同級人民政府土地管理部門(mén)申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書(shū)。%26rdquo；就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產(chǎn)登記；轉讓房地產(chǎn)的，則先辦理房產(chǎn)登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調，加上土地部門(mén)和房產(chǎn)部門(mén)工作中相互不配合，造成了實(shí)踐中很多難以解決的問(wèn)題。例如在辦理了房產(chǎn)證以后，因土地權屬或土地侵權糾紛使房屋下的土地處于爭議狀態(tài)，房屋所有權人將房屋轉移出去，受讓人辦理了房產(chǎn)變更登記手續，取得房產(chǎn)所有權證書(shū)，新的房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)再次轉讓?zhuān)�新的受讓人依據法律可以再次獲得房產(chǎn)證書(shū)，如此進(jìn)行下去，就使作為房產(chǎn)基礎的地產(chǎn)權屬爭議確定之前的空當，房產(chǎn)能%26ldquo；合法%26rdquo；地流轉，將地產(chǎn)登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀(guān)念，有了房產(chǎn)證就有了一切，地產(chǎn)證無(wú)關(guān)緊要。實(shí)踐中的很多房主確實(shí)只有房產(chǎn)證，而無(wú)地產(chǎn)證。

　　房地產(chǎn)登記機關(guān)不能統一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權利退出財產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進(jìn)入財產(chǎn)法范疇，而此時(shí)，房屋產(chǎn)權、林地產(chǎn)權等已經(jīng)納入了財產(chǎn)法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。在當今世界，凡建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國家和地區，不論這種登記被稱(chēng)為土地登記還是被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)登記，總是在一個(gè)機構進(jìn)行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動(dòng)產(chǎn)登機關(guān)應當統一；其次，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)的統一性已成國際慣例。在實(shí)踐中，當國土局和房管局分別對地產(chǎn)和房產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，不但會(huì )增加當事人的費用支出，而且會(huì )出現同一項動(dòng)產(chǎn)中的房屋所有權和土地使用權在生效時(shí)間上不同，從而可能會(huì )損害當事人的合法權益。登記機關(guān)的統一的前提條件是登記客體關(guān)系的理順。在登記的客體上應明確土地的附著(zhù)物與土地一并登記。按照附著(zhù)物隨地走（包括房隨地走）的原則，一并登記，登記的證書(shū)是一證，而不是兩證或多證。

　　除此以外，土地登記還應該在以下方面加以完善：登記程序作出具體規定，嚴格登記程序，建立土地登記文件公開(kāi)查閱制度；登記責任做具體的規定，包括責任人責任的追究，對權利人損失的賠償等。