一、土地權利登記制度概況

　　土地權利登記，又簡(jiǎn)稱(chēng)為土地登記，是為了確定土地權利的歸屬、變更以及土地權利狀態(tài)有無(wú)負擔等，對土地上權利的確立、變更、轉移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權利變動(dòng)的基本公示方式，是判斷土地權利變動(dòng)生效的主要根據。

　　現代的土地登記來(lái)源于傳統大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的事實(shí)。因為作為實(shí)體法的民法典所關(guān)注的主要是登記這種事實(shí)狀態(tài)對實(shí)體權利的影響，而登記機關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)物權依法進(jìn)行的記錄與涂銷(xiāo)活動(dòng)是一項公法行為，并非私法所涉及的范圍。由于不動(dòng)產(chǎn)是關(guān)系到人類(lèi)生存利益的重要財產(chǎn)，為保護市場(chǎng)交易的安全和善意第三人的合法權益，對其進(jìn)行登記是重要的保護手段，由此，不動(dòng)產(chǎn)登記應該成為不動(dòng)產(chǎn)物權制度的重要組成部分。

　　我國現行土地登記制度，來(lái)源于1986年土地管理法，在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，規定了土地使用權登記制度。新的《土地管理法》第11條規定了登記的機關(guān)和權利類(lèi)型：農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認建設用地使用權。單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認使用權；其中，中央國家機關(guān)實(shí)用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。第12條：依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。較為完整土地產(chǎn)登記制度是從1996年2月1日起開(kāi)始在全國范圍內施行的《土地登記規則》。

　　二、我國土地登記制度的完善

　　1、關(guān)于登記的效力

　　登記的核心問(wèn)題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當事人之間具有公信力，不問(wèn)其行為在實(shí)體法上有無(wú)撤銷(xiāo)或無(wú)效的原因；在對于第三人而言，不問(wèn)其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可推翻的效力，即公示力。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這是《土地登記規則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規定。然而，這僅僅是原則的、概括的規定。至于登記產(chǎn)生的是生效效力還是對抗效力·尚未明確�？疾煳覈�現行有關(guān)立法，其態(tài)度也較為暖昧，我國城市房地產(chǎn)管理法第35條規定：%26ldquo；房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。%26rdquo；其中%26ldquo；應當%26rdquo；一詞表明該條款屬于強制性規范，但根據該法第40條和第49條的規定，房地產(chǎn)轉讓或抵押均需訂立書(shū)面合同，于是便有了疑問(wèn)，登記究竟是轉讓合同或抵押合同的生效要件還是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的生效要件·

　　大陸法系公示原則的法律效果，有兩種不同的規定：一是登記成立主義，即土地權利的取得或變更，非經(jīng)登記不發(fā)生效力，登記具有強制性，德國與臺灣地區采行。二是登記對抗主義即土地權利的生效不以登記為要件，僅依據當事人之間的契約便可生效，但未經(jīng)登記的權利不得對抗第三人，此種情況下登記具有選擇性，法國、日本采行。德國采用登記成立主義的經(jīng)濟背景是16世紀以來(lái)，物權信用沒(méi)落，加上長(cháng)期戰爭造成經(jīng)濟恐慌，使得不動(dòng)產(chǎn)的信用，需以強制法律規范予以提升。這樣，國家對交易活動(dòng)的介入，正符合這種要求。法國采取登記對抗主義的經(jīng)濟背景是，法國注重自由主義，尤其是個(gè)人主義興起后，個(gè)人意志得到普遍尊重，政府對私人交易活動(dòng)的介入，違背個(gè)人的意愿，也與爭取自由的思潮不符。登記成立要件主義將物權公示的表面形式與物權變動(dòng)本身緊密結合在一起，也稱(chēng)形式主義的立法。對抗要件主義完全按照當事人的意思表示來(lái)決定物權變動(dòng)的效力，而將公示問(wèn)題與物權變動(dòng)本身分開(kāi)，所以也稱(chēng)意思主義立法。登記成立要件主義和登記對抗主義兩種不同的立法對物權變動(dòng)的要求不同。登記要件主義是強行性法律規定，要求所有的物權變動(dòng)都必須公示；而登記對抗主義則將公示作為任意性規定，由物權變動(dòng)的當事人決定是否進(jìn)行公示。兩種制度的法律效果也不同，其社會(huì )功能也有很大區別。相比之下成立要件主義更有利于法律關(guān)系的明確和保護交易安全。成立要件主義對物權變動(dòng)的公示采取嚴格的強制的規定，使物權行為和債權行為明確分開(kāi)，法律關(guān)系清楚，有利于人們確定物權變動(dòng)的時(shí)間和明晰權利的歸屬狀況，從而進(jìn)行正確有效的交易活動(dòng)；另外，也便于國家理解和掌握交易狀況，并進(jìn)行管理和監督。當然，其不足之處也非常明顯，由于偏重于形式，對交易日益頻繁、種類(lèi)日益增多的經(jīng)濟現實(shí)，其靈活性不夠，交易成本加大，登記機關(guān)的工作加重。登記對抗主義將公示與否的決定權交給當事人，雖具有靈活性，但對于第三人很難判斷交易的變動(dòng)狀況及權利的有效性，因而不利于保護交易的安全。

　　我國長(cháng)期以來(lái)對土地采取嚴格的管理方式，以土地使用權為中心的權利交易受到嚴格的限制，同時(shí)，由于土地登記立法側重管理，在土地權利公示，保護土地使用者的合法權益，促進(jìn)土地資源的合理配置和流動(dòng)方面法律保障的力度不夠。目前，經(jīng)濟比較發(fā)達的沿海地區，土地權利的流轉已經(jīng)相當普遍，很多沒(méi)有辦理登記，私下自由進(jìn)行。原因在于立法并沒(méi)有給交易者提供這樣的認識：登記是保護土地權利交易的法定形式。交易者只能關(guān)注交易的短期效率。這些已經(jīng)嚴重制約了土地使用權的進(jìn)一步改革，為此，已有學(xué)者呼吁盡快制定一個(gè)全國性的土地登記法。完善土地登記法律制度，將現有的登記規則上升為法律，增強法律的強制力；在土地登記法律效力方面，采取登記成立要件主義為主，土地權利的變動(dòng)必須進(jìn)行登記，不登記不發(fā)生法律效力；同時(shí)，以登記對抗主義為例外，對個(gè)別情況，不適合強制登記的，可以允許當事人自由決定登記。例如，土地使用權租賃，因其債權的特性，登記與否由當事人行使選擇權。在日本和我國的臺灣地區的土地登記也均不包括土地使用權租賃。這樣可以吸收登記成立主義和登記對抗主義各自的優(yōu)點(diǎn)，既體現原則性，又有靈活性。