二、案例分析題

　　1、下列房地產(chǎn)估價(jià)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個(gè)錯誤對應一個(gè)序號，未將錯誤內容寫(xiě)在序號后面空格處的不計分）
　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告
　　估價(jià)項目名稱(chēng)：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評估
　　委托方：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公
　　估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責任公司
　　估價(jià)人員：×××
　　估價(jià)作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日
　　目錄（略）
　　致委托方函（略）
　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）
　　估價(jià)的假設和限制條件（略）

××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結果報告

　　一、委托方
　　××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，機構地址（略），法定代表人（略），
　　地址（略），聯(lián)系電話(huà)（略）。
　　二、估價(jià)方
　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限責任公司，機構地址（略），法定代表人（略），
　　地址（略），聯(lián)系電話(huà)（略）。
　　三、估價(jià)對象
　　估價(jià)對象為位于××市××大道××號××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》和《國有土地使用證》。估價(jià)對象為××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。
　　估價(jià)對象竣工后，建筑總層數為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米，總建筑面積為26934.74平方米。估價(jià)對象的土地使用權類(lèi)型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權總面積為6346.90平方米。
　　估價(jià)對象為鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62.于2006年10月動(dòng)工，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內裝已開(kāi)始貼地面磚。其水、電、電話(huà)管線(xiàn)已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調、高、低區生活給水箱、火災自動(dòng)報警系統及自動(dòng)噴灑滅火系統、地下室通風(fēng)系統、消防通風(fēng)系統等設施設備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀(guān)光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場(chǎng)內自動(dòng)扶梯六部。
　　四、估價(jià)目的
　　為抵押貸款提供價(jià)格參考依據
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　2008年6月14日
　　六、價(jià)值定義
　　本報告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值，是根據本報告的估價(jià)目的、在公開(kāi)市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權用途持續使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。
　　七、估價(jià)依據（略）
　　八、估價(jià)原則
　　獨立、客觀(guān)、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
　　九、估價(jià)方法
　　由于估價(jià)對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設開(kāi)發(fā)法對其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對象的最終估價(jià)結果，假設開(kāi)發(fā)法就是預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計后續開(kāi)發(fā)建設的實(shí)際支出及應得利潤來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構成部分的累加為基礎來(lái)求取估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
　　十、估價(jià)結果
　　經(jīng)過(guò)測算，確定估價(jià)對象××房地產(chǎn)在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年6月14日的抵押價(jià)值為80659445.4元（大寫(xiě)：人民幣捌仟零陸拾伍萬(wàn)玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
　　十一、估價(jià)人員
　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××、×××
　　十二、估價(jià)作業(yè)日期
　　2008年6月14日至2008年6月19日
　　十三、估價(jià)報告應用的有效期（略）
　　十四、估價(jià)報告使用說(shuō)明、風(fēng)險提示和變現能力等分析（略）

××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)技術(shù)報告

　　一、實(shí)物狀況分析（略）
　　二、區位狀況分析（略）
　　三、權益狀況分析（略）
　　四、最高最佳使用分析
　　五、估價(jià)方法選用
　　由于估價(jià)對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設開(kāi)發(fā)法對其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對象的最終估價(jià)結果
　　假設開(kāi)發(fā)法就是預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計后續開(kāi)發(fā)建設的實(shí)際支出及應得利潤來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構成部分的累加為基礎來(lái)求取估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
　　六、估價(jià)測算過(guò)程
　?。ㄒ唬┻\用假設開(kāi)發(fā)法求取估價(jià)對象的價(jià)格
　　1.假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的計算公式
　　在建工程價(jià)格=續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續建成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售費用-續建投資利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)在建工程的稅費
　　2.測算續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
　　采用收益法確定續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。收益法的計算公式為：
　　V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
　　式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。
　?。?）年總收益的求?。?62元/平方米（測算過(guò)程略）。
　?。?）年總支出的求?。?br /> 　?、倌暾叟f費。根據《××省建筑工程計價(jià)定額》以及分析、比較與估價(jià)對象相同區位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業(yè)現行工程造價(jià)1800元／平方米。根據估價(jià)對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價(jià)規范》“建筑物耐用年限長(cháng)于土地使用權年限時(shí)，應按土地使用權年限折舊”的規定，確定其建筑物的經(jīng)濟耐用年限為39年，殘值率為0.則年折舊費為
　　年折舊費=1800÷39=46.15元／平方米
　?、谀昃S修費。按規定，維修費為房屋造價(jià)的1.5％，則有：
　　年維修費=1800×1.5％=27.00元／平方米
　?、勰旯芾碣M。年管理費=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
　?、苣瓯ｋU費。年保險費按房屋造價(jià)的2‰計算，則有：
　　年保險費=1800×2‰=3.60元/平方米
　?、菽攴慨a(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2％=21.60元/平方米
　　年總支出=年折舊費+年維修費+年管理費+年管理費+年房產(chǎn)稅=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米
　?。?）求取年凈收益：年凈收益=年總收益-年總支出=362-105.67=256.33元／平方米
　?。?）資本化率的確定：資本化率的確定采用無(wú)風(fēng)險收益率加風(fēng)險調整值法，確定為6.38％
　?。?）收益年限的確定：估價(jià)對象土地使用權類(lèi)型為出讓?zhuān)K止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。
　?、迣⑸鲜鰯祿斯絍=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
　　則續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=4018×26934.74=108223785.32元
　　3.測算續建成本
　　根據對施工現場(chǎng)的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據，經(jīng)測算（測算過(guò)程略）確定工程續建成本為11000000元。
　　4.管理費用
　　依規定，建設工程項目的管理費用按建設成本的5％計算，則有：
　　管理費用=11000000×5％=550000元
　　5.投資利息
　　經(jīng)測算（測算過(guò)程略），投資利息為230278.32元
　　6.銷(xiāo)售費用
　　按續建成本的5％計，則有：
　　11000000×5％=550000元
　　7.續建投資利潤
　　經(jīng)測算（測算過(guò)程略），續建投資利潤為2200000元
　　8.買(mǎi)方購買(mǎi)在建工程的稅費
　　經(jīng)測算（測算過(guò)程略），買(mǎi)方購買(mǎi)在建工程的稅費為715000元
　　9.在建工程的評估值
　　在建工程價(jià)格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
　?。ǘ┻\用成本法求取估價(jià)對象的價(jià)格
　　成本法估價(jià)的計算公式
　　房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤
　　計算結果為80079680元（計算過(guò)程略）
　?。ㄈ┕纼r(jià)對象的價(jià)格
　　運用加權平均法求取估價(jià)對象的價(jià)格。取假設開(kāi)發(fā)法計算結果的權數為20%，成本法計算結果的權數為80%，則：
　　估價(jià)對象價(jià)格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
　　七、估價(jià)結果確定
　　經(jīng)過(guò)測算，確定估價(jià)對象××房地產(chǎn)在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年6月14日的抵押價(jià)值為80659445.4元（大寫(xiě)：人民幣捌仟零陸拾伍萬(wàn)玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。

　　【建設工程教育網(wǎng)正確答案】
　　1.“估價(jià)方”中缺少資質(zhì)等級；
　　2.結果報告中估價(jià)對象的概況內容不全（缺少區位狀況的描述）；
　　3.估價(jià)目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》的要求；
　　4.價(jià)值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》的要求；
　　5.“估價(jià)原則”缺少謹慎原則；
　　6.假設開(kāi)發(fā)法的定義中 “實(shí)際支出”說(shuō)法錯誤，應為“必要支出”；
　　7.結果報告中估價(jià)結果缺少單價(jià)
　　8.缺少市場(chǎng)背景分析；
　　9.假設開(kāi)發(fā)法的計算公式缺少銷(xiāo)售稅費扣除項；
　　10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說(shuō)明未來(lái)收益是否變化）；
　　11.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計算凈收益時(shí)不應該計算年折舊費用
　　12.假設開(kāi)發(fā)法中確定續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年保險費計算基數錯誤，應為房屋現時(shí)價(jià)值的2‰；
　　13.假設開(kāi)發(fā)法中確定續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計算錯誤；
　　14.假設開(kāi)發(fā)法中確定續建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年總支出中未計算營(yíng)業(yè)稅及附加；
　　15.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯
　　16.運用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計算結果有誤；
　　17.成本法估價(jià)的計算公式中缺少投資利息；
　　18.運用加權平均法求取估價(jià)對象的價(jià)格時(shí)，缺少確定權數的理由；
　　19.缺少附件

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