2、指出并改正下面估價(jià)報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過(guò)4個(gè)，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。

　　有一磚混結構的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡.該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價(jià)和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計算公式如下：

　　房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊

　?。?）土地重新取得成本的計算。根據土地價(jià)格管理部門(mén)提供的價(jià)格資料，估價(jià)對象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為180元/㎡，現時(shí)與估價(jià)對象建筑物類(lèi)似的建筑物樓面地價(jià)為170元/㎡，則土地重新取得成本為：

　　土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=180×93.88=16898.4（元）

　?。?）建筑物重置總價(jià)的計算。房產(chǎn)管理部門(mén)2006年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標準》中磚混結構房屋的重置單價(jià)為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門(mén)2007年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標準》中磚混結構房屋的重置單價(jià)為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門(mén)2008年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標準》中磚混結構房屋的重置單價(jià)為3000元/㎡.則估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：

　　建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=2600×93.88=244088（元）

　?。?）建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計算，其計算公式為：

　　建筑物折舊＝建筑物重置總價(jià)×（1－成新率）

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現場(chǎng)評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=244088×（1-70%）=73226.4（元）

　?。?）估價(jià)對象價(jià)格的計算。估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格為：

　　房地產(chǎn)總價(jià)=16898.4+244088－73226.6=187760（元）

　　房地產(chǎn)單價(jià)=187760/93.88=2000（元/㎡）

　　【建設工程教育網(wǎng)正確答案】

　　1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為：

　　土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=170×93.88=15959.6（元）；

　　2.建筑物重置總價(jià)計算錯誤，應使用08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3000×93.88=281640（元）；

　　3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應將完好房改為基本完好房。

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