運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；③估計開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；④預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；⑤測算開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；⑥進(jìn)行具體計算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

下面以評估政府出讓地塊的價(jià)格為例，說(shuō)明如何調查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，其他步驟的內容將在后面分節論述。

在中國現行情況下，政府開(kāi)展國有土地使用權有償出讓的地塊，主要是待開(kāi)發(fā)土地。政府出讓土地使用權的方式有拍賣(mài)、招標、掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是哪種出讓方式，對于這類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地，政府都需要估價(jià)，以確定出讓底價(jià)或做到心中有數；有意購買(mǎi)者也需要估價(jià)，以確定購買(mǎi)時(shí)的報價(jià)或者作為與政府討價(jià)還價(jià)的依據。

這類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的使用年限、城市規劃設計條件（如用途、建筑高度、容積率）等，通常政府在事先已確定。購地者如果獲得該類(lèi)土地，只能在政府的這些限制之內開(kāi)發(fā)利用。因此，政府的這些限制，也是評估這類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格時(shí)必須遵守的前提條件。

調查該類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個(gè)方面：

（1）弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內的區域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區的一塊待開(kāi)發(fā)土地需要估價(jià)，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區的關(guān)系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區內的具體坐落狀況，如周?chē)h(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。

（2）弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開(kāi)發(fā)成本、費用等服務(wù)。

（3）弄清城市規劃設計條件。包括弄清規定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式服務(wù)。

（4）弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(zhì)（目前均為使用權）、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關(guān)規定等。弄清這些，主要是為預測未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。

選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、規模、檔次等的確定。這些內容的確定都要在城市規劃許可的范圍內選取，也就是說(shuō)在這個(gè)許可范圍內的最佳。在選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現實(shí)社會(huì )需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢，或者說(shuō)，要分析當地市場(chǎng)的接受能力，究竟市場(chǎng)在項目建成后最需要什么類(lèi)型的房地產(chǎn)。例如，某塊土地城市規劃規定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫(xiě)字樓，但在實(shí)際估價(jià)時(shí)究竟應選擇哪種用途？這首先要調查該塊土地所在城市和區域的賓館、公寓、寫(xiě)字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫(xiě)字樓的需求開(kāi)始趨于飽和，表現為客房入住率、寫(xiě)字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買(mǎi)到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數量又較少時(shí)，則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。