房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要由市場(chǎng)中的買(mǎi)賣(mài)雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程。每個(gè)過(guò)程內的每一項工作或活動(dòng)，都是由一系列不同的參與者來(lái)分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、交易和使用過(guò)程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。

　　開(kāi)發(fā)商

　　房地產(chǎn)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類(lèi)型。其目的很明確，即通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區別在于其開(kāi)發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長(cháng)期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著(zhù)其資本的擴大，這些開(kāi)發(fā)商也會(huì )逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過(guò)程，逐漸向中型、大型開(kāi)發(fā)商過(guò)渡。當然，對于居住物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管是大公司還是小公司，開(kāi)發(fā)完畢后。一般都用來(lái)銷(xiāo)售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。房地產(chǎn)商所承擔的開(kāi)發(fā)項目類(lèi)型也有很大差別。有些開(kāi)發(fā)商對某些特定的開(kāi)發(fā)類(lèi)型（如商場(chǎng)或住宅）或在某一特定的地區搞開(kāi)發(fā)有專(zhuān)長(cháng)，而另外一些公司則可能寧愿將其開(kāi)發(fā)風(fēng)險分散于不同的開(kāi)發(fā)類(lèi)型和地點(diǎn)上，還有些開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型很專(zhuān)一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開(kāi)發(fā)商根據自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針有很大差別。開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格也有較大差異。有些開(kāi)發(fā)商從規劃設計到租售階段，均聘請專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機構提供服務(wù)；而有些開(kāi)發(fā)商則從規劃設計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負責。