房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習筆記：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規律性，如受價(jià)值規律、競爭規律、供求規律等的制約。但由于房地產(chǎn)商品本身具有區別于其他商品的獨特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區別于一般市場(chǎng)的基本特性，概括為以下幾個(gè)方面：

　　1．市場(chǎng)供給的特點(diǎn)

　　由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場(chǎng)供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規模巨大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性，從而導致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體間的競爭不充分、不廣泛。

　　2．市場(chǎng)需求的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)是人類(lèi)生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場(chǎng)的需求首先具有廣泛性；與市場(chǎng)供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設想，因而需求具有多樣性；同時(shí)，購置房地產(chǎn)的開(kāi)支巨大，通常需要借助金融信貸機構來(lái)進(jìn)行融資。

　　3．市場(chǎng)交易的特點(diǎn)

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過(guò)復雜和嚴密的法律程序，耗費時(shí)間比較長(cháng)，交易費用通常也比較多；加之市場(chǎng)信息的缺乏，市場(chǎng)交易通常需要估計師或物業(yè)代理等專(zhuān)業(yè)人員提供服務(wù)。

　　4．市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；其次由于人口的不斷增長(cháng)和經(jīng)濟社會(huì )的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢；但現實(shí)價(jià)格是在長(cháng)期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。

　　以上四個(gè)方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征，但對于某一國家或地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要受其社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境的影響，尤其是受到社會(huì )體制的規定。如不同的社會(huì )體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些獨特性。