假設開(kāi)發(fā)法的其他用途

　　假設開(kāi)發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數、系數和測算有關(guān)數值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據。假設開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數值：

　?。?）測算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，他必須事先測算出自己能夠接受的最高價(jià)格，他的實(shí)際購置價(jià)格應低于或等于此價(jià)格，否則就不值得取得該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

　?。?）測算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的預期利潤。在測算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的預期利潤時(shí)是假定待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個(gè)價(jià)格購置，即待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預計可取得的總收入減去待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開(kāi)發(fā)成本等費稅后的余額，為該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤或利潤率，則認為該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行；否則，應推遲開(kāi)發(fā)建設，甚至取消投資。

　?。?）測算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能出現的最高費用。在確定最高費用時(shí)，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開(kāi)發(fā)利潤保持在一個(gè)合理的范圍內，同時(shí)使整個(gè)開(kāi)發(fā)成本等費稅在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現費用失控。

　　按估價(jià)對象和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細化的公式

　　上述假設開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按照估價(jià)對象狀況和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，可具體細化如下：

　　（一）求生地價(jià)值的公式

　　1.適用于在生地上進(jìn)行房屋建設的公式

　　生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-取得生地的稅費-由生地建成房屋的成本-管理費用-銷(xiāo)售費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤

　　相對應的成本法公式為：

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值=生地價(jià)值+取得生地的稅費+由生地建成房屋的成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

　　2.適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式

　　生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-取得生地的稅費-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷(xiāo)售費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤

　　相對應的成本法公式為：

　　開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值=生地價(jià)值+取得生地的稅費+由生地開(kāi)發(fā)成熟地的成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

　?。ǘ┣竺貎r(jià)值的公式

　　1.適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設的公式

　　毛地價(jià)值：開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-取得毛地的稅費-由毛地建成房屋的成本-管理費用-銷(xiāo)售費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤

　　相對應的成本法公式為：

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值=毛地價(jià)值+取得毛地的稅費+由毛地建成房屋的成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

　　2.適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式

　　毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-取得毛地的稅費-由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷(xiāo)售費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤

　　相對應的成本法公式為：

　　開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值：毛地價(jià)值+取得毛地的稅費+由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

　?。ㄈ┣笫斓貎r(jià)值的公式（適用于在熟地上進(jìn)行房屋建設）

　　熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-取得熟地的稅費-由熟地建成房屋的成本-管理費用-銷(xiāo)售費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤

　　相對應的成本法公式為：

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值=熟地價(jià)值+取得熟地的稅費+由熟地建成房屋的成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

　?。ㄋ模┣笤诮üこ虄r(jià)值的公式（適用于將在建工程續建成房屋）

　　在建工程價(jià)值=續建完成后的價(jià)值-取得在建工程的稅費-續建成本-管理費用-銷(xiāo)售費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-續建利潤

　　相對應的成本法公式為：

　　續建完成后的價(jià)值=在建工程價(jià)值+取得在建工程的稅費+續建成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+續建利潤

　　（五）求舊房?jì)r(jià)值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）

　　舊房?jì)r(jià)值=裝飾裝修改造或改變用途后的價(jià)值-取得舊房的稅費-裝飾裝修改造或改變用途的成本-管理費用-銷(xiāo)售費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-裝飾裝修改造利潤

　　相對應的成本法公式為：

　　裝飾裝修改造或改變用途后的價(jià)值=舊房?jì)r(jià)值+取得舊房的稅費+裝飾裝修改造或改變用途的成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+裝飾裝修改造利潤