房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析講義：旅館房地產(chǎn)的估價(jià)

　　（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。?）產(chǎn)權式酒店

　　產(chǎn)權式酒店由“時(shí)權酒店”（TIMESHARE）演變而來(lái)。由消費者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷旅店旅游設施在特定時(shí)間里的使用權，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取投資回報，同時(shí)還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。對開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)分單元出售酒店產(chǎn)權的形式，可盡快收回投資，減輕投資風(fēng)險；對業(yè)主而言，通過(guò)購買(mǎi)指定房間的產(chǎn)權不僅可以自己使用，還可通過(guò)分紅的形式取得可觀(guān)的投資回報；對經(jīng)營(yíng)者而言，憑借豐富的管理經(jīng)驗，不必擁有酒店的所有權就可得到一定的管理收益。國際通用的產(chǎn)權式酒店大致有三種類(lèi)型：一是時(shí)權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買(mǎi)后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉為自己長(cháng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著(zhù)增值回收投資。

　?。?）酒店式公寓

　　酒店式公寓，就是擁有獨立產(chǎn)權、配備包括廚衛在內的綜合套間的房地產(chǎn)，整個(gè)大廈則提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買(mǎi)普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。我們可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓，大多數用于投資。嚴格來(lái)講，酒店式公寓實(shí)際上是產(chǎn)權酒店的一種形式。目前在一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等地都出現了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商務(wù)區，其使用客戶(hù)大多為外來(lái)的高級白領(lǐng)階層，其銷(xiāo)售價(jià)格都比較高。2010年教材刪除，如位于廣州珠江新城（廣州的CBD）的愛(ài)丁堡大廈，其銷(xiāo)售價(jià)格達到了20000元/㎡左右.

　?。?）分時(shí)度假

　　分時(shí)度假就是把一個(gè)星級酒店或豪華度假村的一間客房的使用權按每年52周時(shí)間分別出售給51個(gè)家庭。顧客在購買(mǎi)了一個(gè)時(shí)段（可以是20年、30年、40年或更長(cháng)的時(shí)間）每年的使用權（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。

　?。?）經(jīng)濟型酒店

　　經(jīng)濟型酒店是在傳統星級酒店基礎上發(fā)展出來(lái)的一種強化客房功能、弱化附屬設施及服務(wù)的新型有限服務(wù)酒店。它主要從商務(wù)旅游顧客需求角度出發(fā)，重在提供物超所值的客房產(chǎn)品，它不同于傳統的星級酒店標準，是對星級酒店的創(chuàng )新。經(jīng)濟型酒店以“務(wù)實(shí)”為服務(wù)理念，一般沒(méi)有豪華的大堂，簡(jiǎn)化甚至取消一些配套設施，例如：餐廳、會(huì )議室、康樂(lè )等，但是它特別講究客房的舒適度，除了室內裝修質(zhì)地優(yōu)良、獨具風(fēng)格外，房間的睡床從床墊到床上用品都是按照三星級以上水平配置，并提供免費寬帶上網(wǎng)，其房?jì)r(jià)水平相比傳統三星級酒店要低15%～30%.它還提供衛生、便捷的大眾式早餐（如面包、咖啡之類(lèi)）以及其他外送洗衣、商務(wù)等綜合性服務(wù)。

　　2.旅店、招待所及其特點(diǎn)

　　旅店、招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規模的餐廳、飯堂，經(jīng)營(yíng)規模都比較小，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)自于床位收入。

　　（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)除與商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)似外，其還具有以下特點(diǎn)：

　　1.轉讓少且一般為整體轉讓

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉讓?zhuān)灭^房地產(chǎn)一旦轉讓?zhuān)话闶钦w轉讓?zhuān)苌俨扇〔糠洲D讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。與之相應要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒(méi)有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結果必然是導致價(jià)值的重復計算。

　　2.功能多樣

　　旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級酒店一般具有商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè )健身、商務(wù)會(huì )議、客房等功能，其收益主要體現在不同功能的經(jīng)營(yíng)能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營(yíng)水平的高低對其物業(yè)的價(jià)值影響較大，因此估價(jià)時(shí)應根據其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估價(jià)。

　　3.一次性投資大、投資回收期較長(cháng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大

　　旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是一些大型酒店房地產(chǎn)，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設施設備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)主要是通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取回報，因此投資回收期較長(cháng)，在經(jīng)營(yíng)期內將可能遇到宏觀(guān)經(jīng)濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規等因素的變化影響，尤其是供求變化對酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大。

　　4.價(jià)值主要體現在接待客戶(hù)的類(lèi)型及其能力

　　旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類(lèi)型的客戶(hù)，如會(huì )議客戶(hù)、經(jīng)商客戶(hù)、度假客戶(hù)等。不同類(lèi)型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶(hù)類(lèi)型、層次不同，其體現的價(jià)值不同。對同類(lèi)型旅館房地產(chǎn)而言，其價(jià)值主要體現在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價(jià)格（或床位價(jià)格）、房間數（或是床位數）；入住率等指標，常?？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標，即以床位數或房間數作為比較因素，根據同類(lèi)旅館估算其每個(gè)床位或是每個(gè)客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數，即可得出旅館的總價(jià)。