《案例與分析》講義：拆遷估價(jià)的工作方式

　?、?拆遷估價(jià)前的準備工作估價(jià)人員在從事拆遷評估時(shí)，必須熟悉掌握國家相關(guān)法律、法規、政策以及當地政府的有關(guān)規定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質(zhì)，才能做出易于被委托人及其他相關(guān)利益主體所接受的評估結果。在評估工作過(guò)程中，評估人員作為最早直接接觸被拆遷人的機構，協(xié)調好地方及被拆遷入的關(guān)系是后續拆遷及開(kāi)發(fā)建設工作的基礎；營(yíng)造安定、和平、順利的局面是評估人員義不容辭的責任；拆遷評估涉及千家萬(wàn)戶(hù)居民的切身利益，也是他們生活模式出現重要變化的開(kāi)始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴格把握政策和評估技術(shù)標準，以熱情、誠懇、細致、周密的工作作風(fēng)，保持原有安定、平穩的局面。評估過(guò)程中要針對不同的客戶(hù)有針對性的采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進(jìn)行。熱情服務(wù)、嚴禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據、維護拆遷人與被拆遷人的合法利益。拆遷估價(jià)前要制定嚴密的計劃，并進(jìn)行估價(jià)師的培訓，在入戶(hù)前要制作完善的調查表格，并對入戶(hù)的估價(jià)師進(jìn)行政策、法規、知識及工作方式的培訓。

　?、谌霊?hù)調查估價(jià)人員對被拆遷房屋進(jìn)行入戶(hù)調查，對事先收集的有關(guān)被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權等資料進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，同時(shí)親臨現場(chǎng)感受估價(jià)對象的位置、周?chē)h(huán)境、條件的優(yōu)劣，詳細查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區位、門(mén)牌號等；被拆遷房屋的產(chǎn)權人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權證號、用途、面積等被拆遷房屋的權屬狀況；被拆遷房屋的建筑形式、建筑結構、建成年代、裝修情況、設備情況、使用狀況、建筑面積等的實(shí)物形態(tài)，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀(guān)和內部狀況的影像資料。

　　根據不同的建筑形式制定相應的調查表格，調查相應的內容。

　　A.被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：房屋位置、房屋權屬、房屋建筑特點(diǎn)、房屋裝修、設備情況、附屬設施、樹(shù)木、其他需要記錄的項目。

　　B.被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：房屋位置、房屋權屬、房屋結構、建筑特點(diǎn)、建筑材料、附屬設備、其他需要記錄的項目。

　　C.被拆遷房屋為廠(chǎng)房或其他的房屋時(shí)，參照平房、樓房的項目進(jìn)行實(shí)地查勘記錄。

　　拍攝影像資料：是指在實(shí)地查勘時(shí)，用攝像機或照相機對被拆遷房屋外觀(guān)和內部狀況的不同部位（如房屋外立面、房屋入戶(hù)門(mén)、客廳、臥室、衛生間、樓梯間、廚房等）進(jìn)行拍攝，作為分戶(hù)評估報告的附件。

　　實(shí)地查勘后，要由被拆遷人或其委托人簽字，確認其調查內容的真實(shí)性及完善性。

　?、凼覂茸鳂I(yè)，出具估價(jià)報告現場(chǎng)調查完成后，整理資料、選取合適的估價(jià)方法（或地方制定的拆遷估價(jià)辦法），對拆遷補償價(jià)進(jìn)行估價(jià)，編制總體拆遷估價(jià)報告，并出具分戶(hù)的拆遷估價(jià)報告。估價(jià)機構應當將分戶(hù)的初步估價(jià)結果向被拆遷人公示日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶(hù)估價(jià)報告（《指導意見(jiàn)》第十八條）。

　?、墁F場(chǎng)答疑拆遷期間估價(jià)人員應當向被拆遷人及委托人解釋拆遷估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價(jià)結果產(chǎn)生的過(guò)程。