2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

代理（重點(diǎn)）

（一）代理的概念

代理是指行為人根據一定方式的授權，以他人的名義與第三人為一定法律行為，所產(chǎn)生的法律后果直接歸于該他人。

代他人為法律行為的人為代理人；"他人"為被代理人，法律上又稱(chēng)為"本人"：第三人又稱(chēng)"相對人"。例如，甲委托乙代其購買(mǎi)商品房，乙以甲的名義與丙訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同權利義務(wù)由甲承受。甲是被代理人，乙是代理人，丙是第三人。

（二）代理的分類(lèi)

1.委托代理和法定代理

委托代理是指基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系。

法定代理是指根據法律的直接規定而發(fā)生的代理關(guān)系。其主要是為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權利、承擔義務(wù)而設立的制度。

2.本代理和復代理

本代理是指基于被代理人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系

復代理是指代理人為行使代理權，通過(guò)以自己的名義為本人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系。

（代理人找代理人）《民法總則》有條件地承認復代理："委托代理人為被代理人的利益需要轉托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。事先沒(méi)有取得被代理人同意的，應當在事后及時(shí)告知被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對轉托人的行為負民事責任。但在緊急情況下，為了保護被代理人的利益而轉托他人代理的除外。"

3.單獨代理和共同代理

單獨代理是指將代理權授予一人的代理，又稱(chēng)獨立代理。（獨家代理）

共同代理是指將代理權授予二人以上的代理。

區別單獨代理和共同代理的意義：如果每個(gè)代理人的權限在授權中有明確規定，則每個(gè)代理人盡力各自完成自己的事務(wù)即可，并僅對自己的代理事項承擔責任。如果每個(gè)代理人的權限在授權中沒(méi)有明確規定，則應認為數個(gè)代理人為共同代理人，對代理事項共同承擔代理責任。

4.民法上的代理和訴訟法上的代理

民法上的代理是指代理人代被代理人為民事法律行為；

訴訟法上的代理則是代理人代被代理人為訴訟法上的行為。

（三）代理關(guān)系

通過(guò)代理人的代理活動(dòng)在被代理人、代理人、第三人之間產(chǎn)生的關(guān)系叫做代理關(guān)系。

代理關(guān)系由以下3個(gè)方面的關(guān)系構成：

（1）代理人與被代理人之間的關(guān)系。此為代理的內部關(guān)系，因代理人享有的代理權而產(chǎn)生。

（2）代理人與第三人之間的關(guān)系。此為代理的外部關(guān)系，因代理人行使代理權即實(shí)施代理行為而產(chǎn)生。

（3）第三人與被代理人之間的關(guān)系。此也為代理的外部關(guān)系，因代理人代理行為效果直接歸屬于被代理人而產(chǎn)生。

（四）代理權和代理行為

代理權的取得方式：

（1）因授權而取得代理權；（2）因法律規定而發(fā)生；

民事法律行為的委托代理，可以采用書(shū)面形式，也可以采用口頭形式。法律規定采取書(shū)面形式的，應當采取書(shū)面形式。書(shū)面委托代理的授權委托書(shū)應當載明代理人的姓名或者名稱(chēng)、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。委托書(shū)授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。

代理人在行使代理權時(shí)應遵循以下兩項原則：

（1）代理權應為維護被代理人的最大利益而行使。

即代理人應當在代理權限范圍內，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為。包括:為本人的利益計算、盡適當的注意義務(wù)、遵從本人的指示、及時(shí)向本人報告代理進(jìn)展、保守秘密等。代理人不履行職責或不適當履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。

（2）代理權不得濫用。

代理人濫用代理權的行為：

①自己代理。它是指代理人以被代理人的名義與自己進(jìn)行民事法律行為（如代理他人與自己訂立合同）。

②雙方代理。它是指代理人以被代理人的名義與自己同時(shí)代理的其他人進(jìn)行民事法律行為。

對自己代理和雙方代理，理論上認為，如經(jīng)本人同意，或者專(zhuān)為代理一方履行債務(wù)而進(jìn)行的自己代理和雙方代理應為有效，后者如房地產(chǎn)商與購房者簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，律師代理雙方辦理產(chǎn)權轉移手續。

③與第三人惡意串通，損害被代理人的利益。代理人和第三人負連帶責任。

④越權代理。超越代理權限進(jìn)行代理的，代理人應根據代理人與被代理人之間的基礎關(guān)系，承擔違約責任或侵權責任。

⑤利用代理權從事違法活動(dòng)?！睹穹倓t》規定，代理人知道被委托代理的事項違法而仍然進(jìn)行代理活動(dòng)的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法而不表示反對的，由被代理人和代理人負連帶責任。

沒(méi)有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。

本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認表示的，視為同意。