仲量聯(lián)行在北京發(fā)布了其“第三次企業(yè)房地產(chǎn)影響力報告”。該報告稱(chēng)，跨國公司新一輪的海外轉移正在帶動(dòng)北京、上海等國內城市辦公及工業(yè)物業(yè)的強勁需求。

　　跨國公司增租“提速”

　　仲量聯(lián)行中國區董事韋高信在報告發(fā)布會(huì )上指出，跨國公司“新一輪”的海外轉移以往主要是生產(chǎn)過(guò)程的轉移，而現在則是越來(lái)越多的跨國公司正打算將其后臺辦公、企業(yè)財務(wù)等工作流程轉移到中國來(lái)。該報告認為，跨國公司優(yōu)先選擇的城市是上海和北京。

　　據悉，摩托羅拉、飛利浦、東芝、寶潔及惠普等海外巨頭已經(jīng)宣布在華擴張計劃。韋高信表示：“在未來(lái)的一年多時(shí)間內，這些國家內將出現對新物業(yè)（尤其是辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)）的強勁需求�！�

　　據記者了解到，跨國公司新一輪的海外轉移已經(jīng)在北京物業(yè)市場(chǎng)上有所表現。第二季度許多跨國公司紛紛增加北京寫(xiě)字樓的租用面積，主要交易包括：諾基亞增租盈科中心1800平方米，IBM增租盈科中心1100平方米，微軟公司增租盛世大廈2500平方米，惠普增租朝陽(yáng)區惠普大廈2700平方米。

　　隨著(zhù)亞太地區經(jīng)濟形勢持續利好，對辦公及工業(yè)物業(yè)需求的預期也普遍上升。仲量聯(lián)行日前發(fā)布的第三次企業(yè)房地產(chǎn)影響力報告（CREIS-3）指出，中國已經(jīng)成為工業(yè)活動(dòng)海外轉移的主要目的地，并且這種工業(yè)海外轉移的增長(cháng)勢頭仍將保持高漲，這將帶動(dòng)對國內物業(yè)新需求的強勁增長(cháng)。

　　海外轉移持續“高溫”

　　報告表明西方和亞洲企業(yè)（尤其是日本和韓國的企業(yè)）工業(yè)活動(dòng)向中國的轉移還存在著(zhù)極大的擴張潛力。摩托羅拉、飛利浦、東芝、寶潔及惠而浦等海外巨頭已經(jīng)宣布了在華擴張計劃，這將為中國發(fā)展更強大的工業(yè)市場(chǎng)鋪平道路。

　　仲量聯(lián)行中國區董事韋高信先生指出：海外轉移盡管并非一種新事物（生產(chǎn)過(guò)程的海外轉移可以追溯到四、五十年以前），但其嶄新的面貌表現在：過(guò)去五年內，圍繞辦公物業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域項目海外轉移的活動(dòng)正在快速增長(cháng)。而且這種戰略已經(jīng)證明了其在提高眾多企業(yè)的財務(wù)績(jì)效方面是大為成功的。也有管理評論人士認為，海外轉移已不單單是一種選擇，在越來(lái)越多的行業(yè)中已經(jīng)成為獲取競爭優(yōu)勢的一個(gè)必然選擇。

　　勞動(dòng)力是任何公司制定選址戰略時(shí)最關(guān)鍵的問(wèn)題。無(wú)論是跨國還是跨洋，企業(yè)越來(lái)越清楚地意識到以勞動(dòng)力為導向的選址戰略是提高其最低目標的關(guān)鍵。精心制定、悉心切磋、基于勞動(dòng)力的投資組合戰略可以彰顯企業(yè)物業(yè)對企業(yè)成功的貢獻，同時(shí)也可以使企業(yè)物業(yè)團隊成為企業(yè)內部睿智的領(lǐng)導。

　　韋高信先生補充道：“我們清楚的看到大量跨國公司都在計劃進(jìn)一步擴展在中國和印度的業(yè)務(wù)，而這兩個(gè)目的國在未來(lái)的一年多時(shí)間內將出現對新物業(yè)的強勁需求。同時(shí)，中央政府在決定工業(yè)發(fā)展速度最快的地區時(shí)作用越來(lái)越重要。它可以通過(guò)解決基礎設施短缺和在吸引國外直接投資、就業(yè)和稅收方面提供金融激勵等形式發(fā)揮其作用�！�

　　仲量聯(lián)行第三次企業(yè)房地產(chǎn)影響力報告的數據來(lái)自于服務(wù)、技術(shù)、金融、石油、娛樂(lè )業(yè)以及政府機構中70多個(gè)企業(yè)與組織。這些受訪(fǎng)者在亞太地區共使用大約670萬(wàn)平方米辦公和工業(yè)物業(yè)。

　　此次仲量聯(lián)行調查的其它主要發(fā)現包括，制定以低成本方式支持業(yè)務(wù)增長(cháng)的戰略已經(jīng)成為跨國公司的制定企業(yè)房地產(chǎn)戰略的重心；海外轉移正在成為企業(yè)房地產(chǎn)戰略中越來(lái)越重要的因素。在成本降低方面，90%的受訪(fǎng)企業(yè)表示海外轉移達到或超過(guò)了其預期目標。另外，93%的反饋者還表示這種戰略在進(jìn)入本地市場(chǎng)方面達到或超出了預期目標；隨著(zhù)亞太地區經(jīng)濟表現的日益提高，在中國和印度對新的辦公與工業(yè)物業(yè)的凈需求將持續強勁。由于對東京和漢城業(yè)務(wù)前景較為樂(lè )觀(guān)，東京和漢城的物業(yè)需求預期出現了正增長(cháng)。

　　仲量聯(lián)行亞太區企業(yè)解決方案總經(jīng)理John Forrest先生說(shuō)道：“2003年7月和2004年1月發(fā)布的兩次影響力調查發(fā)現，成本降低是公司物業(yè)戰略的最大動(dòng)力。而最新調查表明，支持業(yè)務(wù)增長(cháng)已經(jīng)成為制定公司物業(yè)戰略的決定性因素。這種觀(guān)念轉變歸因于亞太地區得到改善的經(jīng)濟狀況和此前在降低物業(yè)成本方面取得的成功�！�

　　Forrest先生表示，大多數物業(yè)主管認為他們的海外轉移戰略達到或超過(guò)了預期目標。主要表現在成本降低、物業(yè)交付（時(shí)間和質(zhì)量）、進(jìn)入本地市場(chǎng)以及流程監督涉及的管理時(shí)間等方面。這些成功很可能會(huì )推動(dòng)未來(lái)海外轉移的進(jìn)一步發(fā)展。

　　90%的反饋者表示海外轉移在成本降低方面達到或超過(guò)了預期目標。另外，93%的反饋者表示在進(jìn)入本地市場(chǎng)方面達到或超出了預期目標。就達到或超過(guò)預期而言評價(jià)較高的其它方面包括上市時(shí)間（78%）、服務(wù)質(zhì)量 （84%）、管理時(shí)間（84%） 和收入提高 （71%）。

　　海外轉移趨勢有望繼續增長(cháng)。目前已有大約30％以上的跨國公司向海外轉移了部分活動(dòng)，而此比例有望在未來(lái)三年至少翻一番。仲量聯(lián)行最近對美國公司的調查也證明了其增長(cháng)的潛力，其中超過(guò)70％的公司計劃在未來(lái)五年提高海外轉移活動(dòng)。

　　未來(lái)物業(yè)需求“擴漲”

　　由于大多數公司計劃擴展在中國和印度的業(yè)務(wù)，這兩個(gè)市場(chǎng)在未來(lái)一年的新物業(yè)需求最旺。在印度對更多辦公和工業(yè)物業(yè)的需求主要歸因于不斷擴張的海外轉移活動(dòng)，而在中國這些需求主要歸因于國內市場(chǎng)的未來(lái)增長(cháng)以及外國公司擴大在華市場(chǎng)業(yè)務(wù)的強烈愿望。

　　Forrest先生表示：“由于大家越來(lái)越多地把海外轉移納入業(yè)務(wù)增長(cháng)戰略，因此仲量聯(lián)行制定了全球海外轉移指數，它包含了45個(gè)影響各種海外轉移活動(dòng)對城市選擇的不同變量的客觀(guān)數據。這些變量分為六大類(lèi)動(dòng)力—成本、人力資本/勞動(dòng)力、業(yè)務(wù)環(huán)境、基礎設施、物業(yè)及本地市場(chǎng)。這個(gè)指數將在9月下旬正式公布，為公司物業(yè)經(jīng)理人提供一個(gè)客觀(guān)的工具，在他們?yōu)楣�司的BPO海外轉移活動(dòng)選址時(shí)，能夠幫助他們做出正確的決策�！�

　　作者：楊 帆