第六章 金融知識

　　▲金融的基本職能是為經(jīng)濟運行籌集資金和分配資金。

　　▲房地產(chǎn)金融的基本職能有（A、籌集資金 B、融通資金C、結算服務(wù)）。

　　▲典型的明接金融是（買(mǎi)賣(mài)債券）。

　　▲貨幣的職能：價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣。

　　▲衡量和表現商品價(jià)值是貨幣的（價(jià)值尺度）職能。

　　▲匯率的標價(jià)方法有直接標價(jià)法和間接標價(jià)法。

　　▲匯率的種類(lèi)：

　　1、按照匯率的制定方法，匯率可分為基本匯率和套算匯率；

　　2、按照匯率制度的不同，匯率可分為固定匯率和浮動(dòng)匯率；

　　3、按照匯率管理情況不同，匯率可分為官方匯率和市場(chǎng)匯率；

　　4、從銀行買(mǎi)賣(mài)外匯的角度劃分，匯率可分為買(mǎi)入匯率、賣(mài)出匯率、中間匯率和現鈔匯率。

　　5、按照外匯資金的性質(zhì)與用途，匯率可分為貿易匯率和金融匯率；

　　▲影響貨幣匯率變動(dòng)的因素主要有：

　　1、一國經(jīng)濟發(fā)展狀況；2、國際收支狀況；3、通貨膨脹；4、利率水平；5、貨幣當局的干預；6、國際政治局勢和外匯市場(chǎng)投機活動(dòng)。

　　▲信用：是經(jīng)濟活動(dòng)中的借貸行為。需要還本付息。

　　▲信用的本質(zhì)為（A、信用是以?xún)斶€和付息為條件的借貸行為；B、信用是價(jià)值單方面的讓渡；C、信用關(guān)系是債權債務(wù)關(guān)系 ）。

　　▲信用的4個(gè)基本特征：暫時(shí)性、償還性、收益性、風(fēng)險性。

　　▲信用的形式：

　　1、按信用主體劃分：商業(yè)信用；銀行信用；政府信用；消費信用；民間信用；證券信用和國際信用。

　　2、按信用期限劃分：短期信用；中期信用和長(cháng)期信用。

　　銀行信用是主要的信用形式，是國家調節經(jīng)濟的主要手段。吸收存款，發(fā)放貸款。

　　政府信用是政府的借貸行為。有公債和國庫券。

　　▲企業(yè)、銀行或其他金融機構以商品或貨幣的形式向消費者個(gè)人提供信用叫（消費信用）。

　　▲信用工具：分直接信用工具和間接信用工具。間接信用工具有：銀行券、存款單、銀行票據。

　　▲由于有信用作基礎，信用工具可以（A、兌換為現實(shí)的貨幣 B、代替貨幣充當交換的媒介C、執行流通手段和支付手段）。

　　▲匯票是出票人簽發(fā)的，委托付款人在見(jiàn)票時(shí)或者在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。

　　▲ 匯（支）票的 基本當事人有3個(gè)：出票人、付款人和收款人。

　　▲（本票）是出票人簽發(fā)的，承諾自己在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。

　　▲本票的基本當事人有2個(gè)：出票人和收款人。

　　▲信用工具的特征：流動(dòng)性、償還性、收益性、風(fēng)險性。

　　▲決定利率水平的工具：① 平均利潤率② 借貸市場(chǎng)中資金供求狀況。

　　▲以利率的時(shí)間單位與計息同期是否一致來(lái)區分的利率叫（名義利率和實(shí)際利率 ）。

　　▲以是否剔除物價(jià)變動(dòng)因素來(lái)區分的利率為（名義利率和實(shí)際利率 ）。

　　▲市場(chǎng)利率是借貸資金供求的指示器。中長(cháng)期貸款一般選用活動(dòng)利率。

　　▲決定利率水平的因素有：

　　1、平均利潤率；2、資金供求狀況；3、預期通貨膨脹率；4、國家經(jīng)濟政策；5、國際利率水平；6、國際收支狀況。

　　※※以下為本章的重點(diǎn)

　　▲用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款對應的是（A、土地使用權抵押貸款 B、在建工程抵押貸款）。

　　▲房地產(chǎn)貸款的種類(lèi)：①按貸款對象的不同，可分為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款和個(gè)人住房代款；②按貸款的方式的不同，可分為：信用貸款和擔保貸款。

　　擔保貸款又可分為：保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。

　?、郯促J款利率是否變化，可分為：固定利率貸款和浮利率貸款；④按貸款期限的長(cháng)短，可分為：短期貸款（一年以?xún)龋?、中期貸款（1—5年）和長(cháng)期貸款（5年以上）；⑤自營(yíng)性貸款和委托性貸款。

　　▲個(gè)人住房最高貸款額度為80%，首付款率為20%（最低），期限小于等于30年。

　　▲房地產(chǎn)抵押可分為：房屋所有權抵押、土地使用權抵押、預購商品房貸款抵押、在建工程抵押。

　　▲在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押是最主要的貸款形式。

　　▲在房地產(chǎn)抵押貸款中的，除了貸款人、借款人、還有擔保公司、保險公司、中介服務(wù)公司（如：日常維護服務(wù)機構、房地產(chǎn)估價(jià)機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和律師事務(wù)所）和政府有關(guān)部門(mén)。

　　▲抵押貸款的日常維護服務(wù)包括：1、收取還款并轉交貸款機構；2、向貸款人發(fā)出還款通知；3、在貸款逾期時(shí)提醒借款人；4、記錄貸款本金余額的變化情況；5、管理和繳納房地產(chǎn)稅費級保險事宜。

　　▲房地產(chǎn)貸款風(fēng)險：① 違約風(fēng)險（包括：被迫違約和理性違約） ② 抵押房地產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險 ③ 利率風(fēng)險 ④ 流動(dòng)風(fēng)險 ⑤欺詐風(fēng)險 ⑥ 不可抗力風(fēng)險

　　▲被迫違約是指由于借款人支付能力不足而無(wú)法如期償還貸款所造成的違約叫.

　　▲理性違約是指借款人從自身利益出發(fā)，除于經(jīng)濟理性而采取放棄還款責任的違約。

　　▲防范房地產(chǎn)風(fēng)險：① 考察借款人的信用② 要求有第三人擔保③ 財產(chǎn)擔保④ 借款人購買(mǎi)保險⑤貸款人（銀行）自己購買(mǎi)保險（信用保險）

　　▲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款的特點(diǎn)：① 按開(kāi)發(fā)項目貸款②貸款金額較大③ 貸款占用時(shí)間較長(cháng)④ 貸款風(fēng)險較大

　　▲個(gè)人住房貸款種類(lèi)：① 按資金來(lái)源分可分為：自營(yíng)性貸款（商業(yè)性貸款）、委托性貸款（公積金貸款），組合貸款（商業(yè)性和公積金貸款的組合）。

　?、诎醋》拷灰仔螒B(tài)，分為：首次住房貸款和再交易住房貸款；③按貸款用途，可分為：個(gè)人購房貸款、個(gè)人自建住房貸款、個(gè)人大修住房貸款等；④按購房類(lèi)型，可分為：個(gè)人購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房貸款；個(gè)人購買(mǎi)商品住房貸款等。

　?、莅唇杩钊祟?lèi)型，分為：本地人士貸款、外地人士貸款、港澳臺貸款和外籍人士貸款。

　　▲個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)：長(cháng)期性、零售性、分期償還。

　　▲申請個(gè)人住房貸款的條件：

　?、?具有完全民事行為能力；② 穩定的經(jīng)濟收入，有償還能力③ 有合法有效的購買(mǎi)住房等證明文件④ 有一定比率的自籌資金，用于支付首付款⑤有銀行認可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押或有足夠代償能力的法人、自然人作為保證人；⑥貸款人規定的其他條件。

　　▲申請個(gè)人住房貸款應提供的主材料：

　?、?申請表 ②身份證明 ③ 經(jīng)濟收入證明④ 合法購買(mǎi)合同 ⑤ 抵押物權屬證明 ⑥ 估價(jià)報告 ⑦擔保人的資信證明⑧首付款證明 ⑧其他文件材料。

　　▲借款人由于信用等原因而不能按期清償貸款所出現的違約叫（理性違約）。

　　▲P211-212計算

　　▲個(gè)人住房貸款的還款方式：一次付款，分期付款（等額還款、等額還本金還款、等額累進(jìn)還款）

　　▲房地產(chǎn)貸款程序：

　?、俳杩钌暾垻?受理申請 ③ 簽訂合同 ④ 發(fā)放貸款 ⑤ 貸款歸還 ⑥合同變更 ⑦ 貸款結清

　　▲住房置業(yè)擔保： 擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過(guò)其實(shí)有資本的30倍；超過(guò)30倍的，應追加實(shí)有資本。

　　▲抵押貸款借款人分期償還貸款的數額占其同期收入的比率叫（ 償還比率）。

　　▲借款人每期以相等的金額償還貸款（包含本金、利息）的還款方式叫等額本金還款方式。