09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導:物權法解釋?zhuān)ò耸?/h1>
物權法解釋?zhuān)旱诎耸龡l[業(yè)主義務(wù)]
第八十三條 業(yè)主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì ),對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
[解釋]本條是關(guān)于業(yè)主有關(guān)義務(wù)以及制止損害他人合法權益行為并追究其法律責任的規定。
遵守法律、法規以及管理規約是居住于建筑區劃內的業(yè)主應當履行的最基本的義務(wù),不僅物權法在此做了規定,物業(yè)管理條例等行政法規、規章也對此做了規定。例如,《物業(yè)管理條例》第七條規定,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則;(2)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;(3)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )做出的決定;(4)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;(6)法律、法規規定的其他義務(wù)?!冻鞘行陆ㄗ≌^管理辦法》第十三條規定,住宅小區內的房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人,應當遵守小區管理辦法,按規定交納管理費用,不得妨礙、阻撓管理人員履行職責,并有權參與監督住宅小區的管理?!段飿I(yè)管理條例》還具體對以下情形做了規定,業(yè)主不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的同意。業(yè)主應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地,在約定期限內恢復原狀。
目前,有些建筑區劃內的個(gè)別業(yè)主,不遵守法律、法規以及管理規約的規定,任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費,損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權益,對這些侵權行為,由誰(shuí)予以制止,是否可以追究其侵權的民事責任;業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )是否可以提起訴訟,在哪些方面享有訴訟資格,可以成為訴訟主體。對這些問(wèn)題,在物權法研究起草過(guò)程中有著(zhù)不同的看法。有的提出,對建筑區劃內個(gè)別業(yè)主實(shí)施的侵權行為,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )有責任也有義務(wù)予以勸阻、制止,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )還可以提起訴訟,物權法應當賦與業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )訴訟主體資格。有的提出,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )提起訴訟后,如果敗訴,訴訟后果應由全體業(yè)主承擔,這在理論上說(shuō)的通,但在實(shí)踐中行不通。有的提出,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )是由業(yè)主組成的。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對侵權行為予以處置,影響鄰里關(guān)系,容易產(chǎn)生矛盾,宜由物業(yè)公司或者國家有關(guān)部門(mén)予以制止。物業(yè)公司提出,物業(yè)公司根據業(yè)主的要求,對建筑區劃內的違法行為予以勸阻、制止,但當事人根本不聽(tīng),物業(yè)公司也沒(méi)有辦法。物業(yè)公司是受業(yè)主委托,向業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)。沒(méi)有政府的授權,對這些違法行為無(wú)權管,管了也沒(méi)用。
立法部門(mén)經(jīng)調查研究認為,為了維護業(yè)主的共同權益,應當對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的起訴和應訴資格做出規定,對此物權法草案三次審議稿第八十七條曾規定:“對侵害業(yè)主共同權益等行為,業(yè)主會(huì )議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意,可以以業(yè)主會(huì )議的名義提起訴訟、申請仲裁。”對此,有的提出,這一條的規定對于切實(shí)維護業(yè)主權益是必要的,但需經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意規定的比例過(guò)高,建議降低比例。有的提出,現實(shí)生活中維護業(yè)主共同權益的許多工作是由業(yè)主委員會(huì )承擔的,經(jīng)業(yè)主授權,業(yè)主委員會(huì )也可以提起訴訟、申請仲裁。對此,立法部門(mén)將這一條修改為:“對侵害業(yè)主共同權益的行為,對物業(yè)服務(wù)機構等違反合同發(fā)生的爭議,經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主或者占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意,可以以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義提起訴訟、申請仲裁;業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁”(草案四次審議稿第八十六條)對這一修改,有的常委會(huì )委員和業(yè)主委員會(huì )提出,業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有獨立的財產(chǎn),難以承擔敗訴后的民事責任,建議刪去這一規定。立法部門(mén)經(jīng)調查研究認為,業(yè)主大會(huì )是業(yè)主的自治性組織,業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )享有的權利、承擔的義務(wù)都要落在業(yè)主身上,目前許多小區沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì ),對業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提起訴訟、申請仲裁的權利以暫不作規定為妥;對侵害業(yè)主共同權益的糾紛,可以通過(guò)民事訴訟法規定,推選代表人進(jìn)行訴訟。
對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為如何處置,本條規定了以下幾種辦法,一是,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依照法律、法規以及管理規約的規定,要求其停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失;二是,受到侵害的業(yè)主個(gè)人依據民事訴訟法等法律的規定,向人民法院提起訴訟;三是,共同受到侵害的業(yè)主,推選代表人,依據民事訴訟法等法律的規定,向人民法院提起訴訟。

