成本逼近法概述

　　1、成本逼近法的定義

　　即以土地開(kāi)發(fā)所耗費的成本構成來(lái)推測土地價(jià)格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。

　　要區別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設地價(jià)為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計算公式

　　基本思路：將土地取得費用和基礎設施開(kāi)發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎部分，再加上所有權受益，求得土地價(jià)格。

　　基本公式：

　　土地價(jià)格=土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類(lèi)似。

　　3、成本逼近法與土地價(jià)格構成

　　土地價(jià)格的本質(zhì)：現實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。

　　注意4個(gè)公式的變換

　　啟示：首先，討論土地價(jià)格構成必須針對具體的土地條件進(jìn)行探討；其次，要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格。